這次內文寫的比較多，資料庫也因為這幾年的資料填入，現在有很顯著的資訊量，用來檢視房價的歷史紀錄變化是很有用的，也可以藉由這些資料去看看我們印象中的記憶是不是正確的。

總站商圈（不宜躁進，因為屬於房價比較弱勢的區塊，急跌緩漲）

• 碧潭有約

今年的交易筆數與去年相當，抓類似的坪數相互對照，較為去年下半年下修了10%。總站商圈房價修正的時間比其他商圈都來得早，也就是說在”其他商圈價格還持續攀升，減少交易量時”，總站商圈交易量已經在衰退，價格也有明顯下滑，等到其他商圈開始下修時，總站商圈也繼續跟進下修。

【碧潭有約105年度1月~9月成交行情】

抓出今年度與去年度下半年的交易資料相比，去看類似坪型的產品大概都有下修10%的現象，而102年下半年至103年上半年是碧潭有約價格的最高點，簡單的估算房市下修對碧潭有約的下修一定是10%起跳，而其他商圈較穩健的產品跌幅在10%之內，顯示幾件事情：前幾年碧潭有約的價值被高估了，總站跟其他市中心的商圈有所區隔，並不算是精華區，潛在的購買者沒有想像中來得多。

【碧潭有約104年度成交行情】

現在的價格對比房價最高點（102年下半年～103年上半年），累積下修20%~30%。也就是說那個時間點購入套房或是河景四房產品的買方（當時這兩個產品單價最高），現在帳面上的損失是自備款賠完了; 其他房型的物件下修幅度沒有到那麼大，大概10%~15%跌幅。

【碧潭有約102年7月~103年6月成交行情】

在總站商圈之中，碧潭有約還是購屋最合適的社區，只是如果購屋區域選擇在總站商圈，智偉可能會持續觀察市中心的交易狀況，因為這種弱勢商圈的特色，跌的時候會領先其他商圈，反彈漲回來卻是後知後覺的。即便市中心一些社區已經開始有價格反彈，總站商圈價格還是短時間沒有起色，所以確認其他區域都已經跌勢趨緩時，再考慮購入這個區塊的產品。

當然也要跟其他商圈的整體均價有所價格差異，因為過去的歷史經驗告訴我們，我們給予捷運宅跟河景的加成評價過高，本身這個區塊相當的不抗跌，下修幅度太大已經嚴重的造成過去購買者資產縮水。

• 國璽（原：萬盟天品）

雖然主打50萬起，但今年度大部分的交易紀錄都是低於這個單價的。由於碧潭有約三房價格也已經下修至50~53萬這個區間，等於國璽要守住地板價格相當的不容易，加上地主戶的存在，整體銷售困難重重。

【國璽105年1月~105年5月成交行情】

銷售周轉率偏低的社區，加上有地主戶，難免有一天會出現破盤的價格出現，一旦出現這樣的價格，對於維持原成交水平可以說是困難重重，消費者不會覺得單筆低價是偶發事件，而是覺得為什麼自己買不到這個價格。

【國璽105年以前成交行情】

總站的銷售委靡，是連續的骨牌效應，從碧潭有約開始，國璽價格跟著修正，之前50萬出頭的極麗顯得價格沒有任何吸引力，對面上坡的愛上碧潭跟碧潭之丘就更不用說了，價值直接下修至40萬上下。

這個商圈不適合追高，買預售屋在這個區塊建議不要（尤其持有時間低於6年內就不要買），因為絕大多數的建商預售屋還是賣未來微幅上漲後的價格，在房價沒有上漲的情況下，買的當下你已經產生損失了，可能買的價格已經比當區中古屋高出10%，你就算是賠15%也對於消費者沒有吸引力，因為相較商圈均價等於只便宜5%，而且也不能看屋跟立即使用。

十四張商圈（保值抗跌，只需以行情價入手即可，不用觀望太久）

• 美河市

美河市近期交易又趨緩了，前陣子爆發性的連續成交，價格已經慢慢站穩，三房均價落在45~50萬之間，兩房已經有不少筆成交破50萬的紀錄，均價也是落於50萬上下。

美河市現在的成交價格相當於是市中心的精華公寓價位，電梯大樓部分價格相當的有：潤泰遠景.現代啟示.巴黎皇宮.園上園.玉上園，綜合生活環境跟價格等因素來看，智偉覺得這是個不錯的兩房三房的購屋社區。

價格也算是有所支撐沒有持續破底的現象，雖然社區大，戶數多，不過大多數的成交價格集中在45~50物之間，套房產品則是落於53~58萬之間。這個社區會推薦買兩房以上的產品比較合適，套房的單價明顯高出整體均價14~15%以上，單價過高！

• 湯泉一期

套房至三房產品普遍成交均價在50萬左右，跟前幾年的交易狀況沒有太大的差異。

【湯泉一期105年1月~7月成交行情】

104年下半年的房地產價格修正對於湯泉一期，沒有多大的影響，交易時間拉得比較長，偶而有機會會出現零星的略低於行情的交易紀錄出現，買到的消費者就算是撿到便宜，整體價格非常穩健，甚至比一些市中心的中古屋均價表現還好。

【湯泉一期104年度成交行情】

喜歡生活步調慢，鄰近公園，本身有車的朋友可以考慮該區，只要物件符合自己需求，能以行情價洽談到，就可以購買，這個社區不用觀望，觀望只是浪費時間，跌也跌不到哪裡去。

• 湯泉二期

湯泉二期價格比湯泉一期略低些，戶數多出很多，所以價格分布範圍較廣，整體價格落在44~48萬之間居多。

單價很少落於43萬以下，除非是70坪以上的大坪數產品。湯泉系列以市場的交易狀況來說算是很好，無論以買賣方或是仲介的角度來看，都是值得認真經營的區域。