整體大坪林商圈的老電梯社區價格持續下修，目前下修商圈第一名：總站商圈，第二名：大坪林商圈。現在在大坪林商圈要找到破60萬的成交紀錄寥寥可數。

大坪林商圈（老中古屋價格貼近精華地段公寓價位，僅10年內新成屋抗跌）

• 城品（一手均價52~57萬，目前成交價格49~53萬）

城品二手市場終於出現成交紀錄，類似的地點，當初交易的價格明顯高出上河圖一成以上的價格，現在價格修正跟上河圖差不多的水平。

剛好實價登錄有同筆的一手購買價格，可以很清楚的對照，該物件下修幅度為13.89%（該物件一手價格車位跟房屋價格都買得偏高，不能代表整體社區跌幅），評估這個時間點，社區整體均價應該落在49~53萬，社區下修應該落在6~7%。原始的車位認列的價格都偏高，周遭的平面車位價格180萬左右，機械左右平移車位價格150萬。

• 上河圖（均價46~50萬，價格穩固，低樓層產品則是持續突破社區地板價）

兩房目前暫時站穩50萬，三房普遍均價45~49萬，四房價格則落在41~46萬。像是2F~4F這類型低樓層，都有機會再創新低價。

整體社區的價格已經穩固，除了少部分產品外，不分坪數效應的話，社區整體價格幾乎都鎖在46~50萬這個區塊。

• 中興馥（均價15F以下47~51萬，15F以上60~66萬）

中興馥中低樓層的價位比歷年的交易紀錄都還來得低，102年5F成交的單價比現在9F.10F成交的價格還來得高。大坪林商圈大坪數的產品其實不是挺保值，在房市熱絡的時候也賣得不是太好，在房市比較冷的時候，如果又是低樓層只有折價的份。

低樓層部分對照101年~102年的交易價格，現在還衰退9~10%。

• 康和春秋

康和春秋下修的幅度也大概15~16%左右，目前小坪數已經只剩下53~56萬的交易水平，三房則是跌破50萬。

• 捷運新公館（繼去年底開始至今持續大幅度下修，累積下跌22%）

捷運新公館小坪數的成交單價衰退的很嚴重，105年3月2F成交450萬這筆，在103年12月交易576萬，不加上服務費跟持有稅，已經損失22%。

其他三房的產品在去年底下修9~10%，今年度持續下修14%左右，從104年第四季到現在，該社區已經累積下跌22~23%左右。

預估大坪林商圈屋齡超過15年以上的社區，像是上河圖.捷運新公館.康和春秋.捷和創世紀，這類型的電梯，此時合理的均價在44萬~50萬之間，除非是兩房產品才有機會突破50萬以上，套房產品要突破50萬也不容易，因為套房物件的客戶也縮手不敢進場購買！

• 啟昇之星

整體下跌的幅度不大，在7~10%之間，對照西華館的下跌狀況，其實算是相對抗跌的。也打敗了大坪林大部分的中古交易物件。

• 日安雅築

屋齡已經逼近20年大關，大坪林捷運便捷度最高的區塊幾乎都被這類型的老中古屋（15年~20年）包圍著，近期這些中古屋跌價都跌很大，下跌幅度都在15~16%。目前電梯的主流市場，屋齡還是主要集中在10年內，最多在15年內的社區。

• 三輝君匯

評估這間5F成交屋主也是賠錢出場，第一手的三輝君匯價格都很高，無論是房屋單價或是車位價格，都是當年度的神奇銷售價格。

目前君匯低樓層的價位落在55~58萬是比較合適的，高樓層部分59~63萬，對照一手交易價格，下修3~4%，還不算太糟糕。

結論

新中古成屋（10年內），房價修正幅度沒有太多，老中古屋（15年以上），房價修正幅度達15~22%，比較起總站商圈的房價下跌其實是差不了多少，只是大坪林的成交率高出很多，總站成交的筆數非常的稀少。

大坪數的產品，在房地產飛漲的時候，也沒有嚐到甜頭，現在要持續下跌修正。即便環狀線完成，對於整體房價正面效果也很有限，因為現在的客戶都是自住者，20年以上的電梯屋齡，預計他們至少得住個10年~20年，所以盡可能挑選屋齡在10年以內的電梯中古屋。

大坪林也沒有素地跟利多題材，現在15年以上的中古屋均價普遍落在44~50萬之間，跟精華地段的老公寓差不多單價，顯示價值性只剩下現有的機能性，沒有任何未來的增值潛力。