大坪林商圈的電梯大樓，屋齡比較舊，而且社區的價格同時受到總價＆坪數的影響很大。基本上這個商圈的價值認定是很混亂的，車位無法分算的江陵京都，硬是將車位還原，潛在的建坪單價是在60萬以上的，而中興馥絕大部分的時間連54萬都成交不到，

• 上河圖（價格壓縮在45~50萬內，視野不是重點，總價為王）

上河圖的三房基本上都被抑制在2500萬以下，管你面河景還是面市區現在整個社區除了兩房以外，單價都被壓縮在45~50萬之間，坪數越大，單價越低，樓層低，單價也越低。在這個社區，物件的缺點會被大大的檢視，優點加分效果很有限。

常常跟小幫手講，買房子的時候要盡量挑抗性低的產品，在房地產下修的時候，這些抗性都會被買方用放大鏡檢視，急著賣就是要大幅度讓價，因為缺乏流動性，得靠賤售才能快速變現。跟房地產上漲的時候剛好相反，現在換仲介照三餐拿這些缺點跟屋主議價，以前是拿河景視野照三餐叫買方加價。

大坪林現在60坪以上的物件銷售時間幾乎要以年來計算，以前的銷售天險是70坪以上，現在持有60坪，假設一年後要用錢，現在就要開始銷售了。

• 中興馥（社區整體價位創下新低，高樓層僅賣出102年低樓層價位）

中興馥在105年被打回原形，創下歷史新低價。在104年之前二手市場幾乎沒有釋出超過10F以上的物件，僅有代銷一手成交高樓層19F的高單價紀錄。102年下半年至103年成交單價也一直被抑制在50萬以下，大坪林商圈超過70坪型的產品幾乎可以被認定為是市場毒藥！

在104年結束前信義房屋成交15F 64.89萬，一度創下新高價格，也讓仲介重新評估中興馥高中低樓層的潛在合理成交價格為何，現在A2-16F的53.97萬成交價格，等於現在低樓層的市場認知價格可能還低於102~103年的水準。

評估大坪林商圈現在坪數超過60坪以上的產品，無論社區好壞，只要總價超過3800萬，基本上單價很難站穩60萬，而總價超過3800萬銷售時間會超過九個月以上，甚至伴隨這破盤價格的產生！地點極優的江陵春.江陵禮，成交單價被壓縮在54~57萬之間，除非是超好的條件配合上不超過60坪的坪數，才勉強有機會站上6字頭 ; 大坪林商圈二級的電梯大樓（例如：上河圖），總價2500萬以內比較有機會在120天內銷售出去，超過這個總價，單價就會下降許多，而且賣很久。

• 中興麗池（緩跌，累積跌幅8~9%，目前成交水準回到102年的交易水平）

從表格來看，中興麗池的確下修了。房價在104年初就到頂點了，然後一直衰退，接近兩年的時間。以最高點來看一共下修了8%~9%，其實也還好，不會太痛。當初從35萬到60.08萬，88%的漲幅，大約花四年的時間（99年~104年初），相當於每年成長17%。房地產漲得時候速度很快，跌的時候緩跌。

消費者對房價上漲比較敏感，對於房價下修其實很無感，因為下修也不過10%上下而已，等於平均一年跌了4%！新聞媒體推波助瀾下，消費者有著過度的預期，以為到處都是投資客跳樓，到新店房地產市場來看房子，會發現現實不如預期，挺失望的。

新店房地產投資的風氣沒有那麼重，幾年前還有投資客嫌新店的投報率不夠豐厚，這裡多半是實質需求者在換手交替，就算有投客也頂多也是玩電梯兩房或是公寓兩房至三房的產品，對比中永和或是新莊.板橋，其實新店的房地產市場很健康，只要房地產止跌，前面幾年的累積跌幅不要太誇張，很快就會弭平帳面上的損失。

結論

電梯的換屋選擇，大坪林的抗性很多，屋齡舊（假設接手持有個10年，屋齡就快30年），總價效應，發展潛力有限。一般來說我會建議客戶還是往區公所跟七張商圈做選擇，北市第一站的優勢已經幾乎沒有。