2016年5月~2016年6月份成交行情探討 [七張商圈]

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這個月很快就要過去了,還有一個月的時間業務可以積極作業,接下來要進入鬼月,可能看房的人會在暫時縮水些。今年業務員成交的狀況比去年好一些,雖然交易量沒有顯著性的提升,但是屋主自售成交的比例下降很多,越是在利空的時候,越需要倚靠仲介才能完成”行情價”的交易,所以仲介分到的餅反而變大了。

 

  • 高峰會

高峰會B棟6樓四房成交了,成交價格為56.87萬,這個價格顯示高峰會目前回到了101年初的成交水平,當時12樓56.35萬,對照之前的高點價位,房價差不多向下修正6%~7%左右。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
高峰會 10506 6/15 3150 51.87 200 56.87
高峰會 10501 12/15 1488 25.63 0 58.06
高峰會 10411 15/15 1000 18.28 0 54.70
高峰會 10411 12/15 810 13.35 0 60.67
高峰會 10404 5/15 1800 29.44 0 61.14
高峰會 10403 6/15 1595 25.63 0 62.23
高峰會 10401 5/15 830 13.35 0 62.17
高峰會 10401 5/15 2628 40.25 150 61.57
高峰會 10312 7/15 2033 29.79 150 63.21

從98年至101年平均每年都有16%~20%左右的成長,從102年成長的速度就開始趨緩,最高點發生在102年4月C5-4F的67.04萬超高單價。均價58萬~63萬一直在高點支撐著,直到104年11月終於守不住一路向下。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
高峰會 10102 15/15 3125 51.91 200 56.35
高峰會 10102 6/15 2270 38.01 200 54.46

剛好有持有時間比較短的高峰會物件可以拿出來做比較,發現房價目前的確是回到101年的水平,高峰會101年之後購買的屋主現在都被套住了,出售賠錢的機率很高。

◊ CASE I

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
高峰會 10501 12/15 1488 25.63 0 58.06
高峰會 10411 12/15 1568 25.63 0 61.18

不納入持有成本跟仲介費用,賠了80萬,約5.1%。加上仲介費用土地增值稅等成本大概損失達10%左右吧?

◊ CASE II

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
高峰會 10411 15/15 1000 18.28 0 54.70
高峰會 10209 15/15 1200 18.28 0 65.65

不納入持有成本跟仲介費用,賠了200萬,約20%。加上仲介費用土地增值稅等成本大概損失達25%左右吧?

長期持有可以規避大多數的利空危機,不過以現在房地產幾乎缺乏流動性的現象,如果有持有4年以上的心理準備才適合入場,不然就是少看相關房地產的文章跟資訊,心裡的漣漪比較不會那麼大。高峰會小套房的跌幅比較高,可能因為當初小套房的購買者多半都是極度剛性需求,有急迫時間因素的考量,且房價在上漲時,1200萬內的物件選擇也不多,多半都是社區高價創造者,現在大家一起下修到差不多的水平,套房持有者本身資金又較為窘迫,買在高點,賣時又守不住基本價格,所以造成套房產品為跌幅最高的現象。大坪數本身單價就低,加上還是有基本盤支撐著個人認為基本底線還是會在50~53萬,比較難以跌破,現在社區也僅是從均價58~63萬落到54~58萬之間,大坪數反而受到的傷害比較少。

 

  • 西華館

西華館價格今年度成交53~55萬為常態。這個月有一間交屋65.94萬的價格真的很厲害,要在那麼冷的房市說服客戶創造幾乎是房市高點的成交水位,真的很不容易。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
西華館 10506 13/18 728 11.04 0 65.94
西華館 10506 18/18 858 14.37 0 59.71
西華館 10506 9/18 640 11.67 0 54.84
西華館 10505 18/18 900 16.3 0 55.21
西華館 10504 13/18 675 11.19 0 60.32
西華館 10504 15/18 880 16.57 0 53.11
西華館 10503 13/18 900 16.27 0 55.32

對照104年10月之間的狀況,成交均價幾乎在65萬附近跑,從104年11月開始出現47.76萬的低成交價紀錄,接下來就開始一堆5字頭成交價格了。目前均價大概下修了17%。跟玉上園的下修狀況不遑多讓,套房型產品算是一個探測儀,在房市很好的時候,單價衝很快,因為每個小資族都想盡快成家 ; 在房地產不好的時候,套房就真的是住套房了,跌的幅度是社區所有戶型中下跌最多的。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
西華館 10410 16/18 1060 16.3 0 65.03
西華館 10410 14/18 925 16.27 0 56.85
西華館 10408 14/18 698 11.13 0 62.71
西華館 10408 6/18 780 11.14 0 70.02
西華館 10407 18/18 722 10.95 0 65.94
西華館 10406 13/18 660 10.33 0 63.89
西華館 10403 16/18 780 12 0 65.00
西華館 10401 16/18 1090 16.57 0 65.78

 

  • 玉上園

玉上園的均價已經在回升了,不少年初40~42萬的面向已經慢慢爬到44~46萬的價格,小四房也慢慢站穩到48~49萬之間。

大四房77坪型依舊是沒起色,玉上園在這幾個月成交的筆數爆量,快速的消化掉很多潛在的供給,截至目前為止,今年至少已經成交了50筆以上,這個成交量相當於玉上園當初從4字頭一口氣漲到5字頭的交易速度。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
玉上園 10506 19/26 1350 25.85 0 52.22
玉上園 10506 10/26 2550 48.9 200 48.06
玉上園 10506 15/27 2328 44.6 180 48.16
玉上園 10506 6/26 2368 48.9 0 48.43
玉上園 10505 16/23 1950 36.39 200 48.09
玉上園 10505 10/14 1785 34.48 180 46.55
玉上園 10505 6/26 2368 48.9 0 48.43
玉上園 10505 16/26 3100 77.61 400 34.79
玉上園 10505 4/26 1810 41.83 0 43.27
玉上園 10505 3/23 1820 36.57 200 44.30
玉上園 10504 2/23 1950 43.32 180 40.86
玉上園 10504 7/23 1680 35.07 0 47.90
玉上園 10504 3/14 1558 34.63 180 39.79

預估玉上園的下跌危機已經解除,也跟我們當初預測的沒有差距太多,在第二季完成價格的反彈量體放大。新店有極高比例的買方都選擇了購買玉上園,目前價格甚至比美河市的交易狀況還穩定。

 

  • 群星會

群星會兩房D1-14F創社區100年以來最低單價,只能說信義房屋太厲害了!可以在價格異常堅持,屋主硬梆梆的群星會,硬是把屋主議到陽世家的行情價格,真的太狂了。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
群星會 10505 14/14 1710 27.56 200 54.79
群星會 10502 10/14 1638 25.98 0 63.05
群星會 10405 6/14 2760 43.77 200 58.49
群星會 10301 10/12 2736 37.62 200 67.41
群星會 10211 10/12 2628 38.61 200 62.89
群星會 10211 10/14 2035 28.22 200 65.02
群星會 10210 11/14 1810 27.45 0 65.94

以智偉一月成交的63.05萬來看,對照之前的高點價格等於下修了3%~4%,以最新的54.79萬來看,幾乎跟玉上園兩房差不多的價位了,相當於社區從最高點下修約18%,不過還有待觀察,個人覺得應該算是特例。這個價位讓群星會的價值混亂,目前很多中古屋的價格都比群星會好看很多。

 

  • 現代君址

現代君址的價格也受到嚴重的重創,目前的價格幾乎回到101年的交易狀況,由均價44~45萬跌到38~39萬之間,大概下修了15%左右。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
現代君址 10506 14/14 1950 46 180 38.48
現代君址 10404 2/14 1080 22.03 180 40.85
現代君址 10403 3/14 540 10.4 0 51.92
現代君址 10305 6/14 1850 38.43 180 43.46
現代君址 10302 3/14 745 16.34 0 45.59

 

  • 結論

去年末新店主力商圈依序下修了5%~10%不等,今年又持續下修了5%,有些社區的價格已經很棒了,就會吸引到很多買方進場支撐,像是玉上園就是這樣的狀況,基本上新電梯價格落到4字頭就會湧入不少買方,等於用34~42年的老公寓價格來購買心中古屋。

現在便宜的物件會越來越少,前陣子的確屋主都蠻恐慌的,只要敢大膽出價都有機會上談判桌試試看,而CP值高的物件會越來越少,因為越後期還沒有交易掉的屋主,有兩種可能,一.屋子的條件真的太爛了或是總價太高了,導致購買的族群太少,一直降價還是賣不出去。二.屋主價格相較一般人來得堅持,所以還沒有賣掉。越晚進場的買方就越容易遇到難洽談的屋主。

所以如果有長久自住的打算還是盡快找尋合適的業務員,請他提供合適的出價建議,趕快去洽談有考慮的物件吧!

2016-01-16-020211-23

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一般留言 (5)

  1. 请问对文山SKYLINE有何宝贵意见?谢谢
    太太新店人。我两计划附近置产自住。谢谢

  2. 不知道智偉知道圓頂這案件什麼時候會完成呢?
    感覺蓋了好久,不會到最後完成不了吧@@

    • 我聽到的消息是在年底,應該不至於完成不了,寶路建設基本上很少拖延交屋的,園頂交屋延宕到年底已經超過購買者的預期了,但是從過往的交屋狀況來看,應該暫時不會太悲觀才是。

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