這個月很快就要過去了，還有一個月的時間業務可以積極作業，接下來要進入鬼月，可能看房的人會在暫時縮水些。今年業務員成交的狀況比去年好一些，雖然交易量沒有顯著性的提升，但是屋主自售成交的比例下降很多，越是在利空的時候，越需要倚靠仲介才能完成”行情價”的交易，所以仲介分到的餅反而變大了。

• 高峰會

高峰會B棟6樓四房成交了，成交價格為56.87萬，這個價格顯示高峰會目前回到了101年初的成交水平，當時12樓56.35萬，對照之前的高點價位，房價差不多向下修正6%～7%左右。

從98年至101年平均每年都有16%~20%左右的成長，從102年成長的速度就開始趨緩，最高點發生在102年4月C5-4F的67.04萬超高單價。均價58萬~63萬一直在高點支撐著，直到104年11月終於守不住一路向下。

剛好有持有時間比較短的高峰會物件可以拿出來做比較，發現房價目前的確是回到101年的水平，高峰會101年之後購買的屋主現在都被套住了，出售賠錢的機率很高。

◊ CASE I

不納入持有成本跟仲介費用，賠了80萬，約5.1%。加上仲介費用土地增值稅等成本大概損失達10%左右吧？

◊ CASE II

不納入持有成本跟仲介費用，賠了200萬，約20%。加上仲介費用土地增值稅等成本大概損失達25%左右吧？

長期持有可以規避大多數的利空危機，不過以現在房地產幾乎缺乏流動性的現象，如果有持有4年以上的心理準備才適合入場，不然就是少看相關房地產的文章跟資訊，心裡的漣漪比較不會那麼大。高峰會小套房的跌幅比較高，可能因為當初小套房的購買者多半都是極度剛性需求，有急迫時間因素的考量，且房價在上漲時，1200萬內的物件選擇也不多，多半都是社區高價創造者，現在大家一起下修到差不多的水平，套房持有者本身資金又較為窘迫，買在高點，賣時又守不住基本價格，所以造成套房產品為跌幅最高的現象。大坪數本身單價就低，加上還是有基本盤支撐著（個人認為基本底線還是會在50~53萬，比較難以跌破），現在社區也僅是從均價58~63萬落到54~58萬之間，大坪數反而受到的傷害比較少。

• 西華館

西華館價格今年度成交53~55萬為常態。這個月有一間交屋65.94萬的價格真的很厲害，要在那麼冷的房市說服客戶創造幾乎是房市高點的成交水位，真的很不容易。

對照104年10月之間的狀況，成交均價幾乎在65萬附近跑，從104年11月開始出現47.76萬的低成交價紀錄，接下來就開始一堆5字頭成交價格了。目前均價大概下修了17%。跟玉上園的下修狀況不遑多讓，套房型產品算是一個探測儀，在房市很好的時候，單價衝很快，因為每個小資族都想盡快成家 ; 在房地產不好的時候，套房就真的是住套房了，跌的幅度是社區所有戶型中下跌最多的。

• 玉上園

玉上園的均價已經在回升了，不少年初40~42萬的面向已經慢慢爬到44~46萬的價格，小四房也慢慢站穩到48~49萬之間。

大四房77坪型依舊是沒起色，玉上園在這幾個月成交的筆數爆量，快速的消化掉很多潛在的供給，截至目前為止，今年至少已經成交了50筆以上，這個成交量相當於玉上園當初從4字頭一口氣漲到5字頭的交易速度。

預估玉上園的下跌危機已經解除，也跟我們當初預測的沒有差距太多，在第二季完成價格的反彈量體放大。新店有極高比例的買方都選擇了購買玉上園，目前價格甚至比美河市的交易狀況還穩定。

• 群星會

群星會兩房D1-14F創社區100年以來最低單價，只能說信義房屋太厲害了！可以在價格異常堅持，屋主硬梆梆的群星會，硬是把屋主議到蒲陽世家的行情價格，真的太狂了。

以智偉一月成交的63.05萬來看，對照之前的高點價格等於下修了3%~4%，以最新的54.79萬來看，幾乎跟玉上園兩房差不多的價位了，相當於社區從最高點下修約18%，不過還有待觀察，個人覺得應該算是特例。這個價位讓群星會的價值混亂，目前很多中古屋的價格都比群星會好看很多。

• 現代君址

現代君址的價格也受到嚴重的重創，目前的價格幾乎回到101年的交易狀況，由均價44~45萬跌到38~39萬之間，大概下修了15%左右。

• 結論

去年末新店主力商圈依序下修了5%~10%不等，今年又持續下修了5%，有些社區的價格已經很棒了，就會吸引到很多買方進場支撐，像是玉上園就是這樣的狀況，基本上新電梯價格落到4字頭就會湧入不少買方，等於用34~42年的老公寓價格來購買心中古屋。

現在便宜的物件會越來越少，前陣子的確屋主都蠻恐慌的，只要敢大膽出價都有機會上談判桌試試看，而CP值高的物件會越來越少，因為越後期還沒有交易掉的屋主，有兩種可能，一.屋子的條件真的太爛了或是總價太高了，導致購買的族群太少，一直降價還是賣不出去。二.屋主價格相較一般人來得堅持，所以還沒有賣掉。越晚進場的買方就越容易遇到難洽談的屋主。

所以如果有長久自住的打算還是盡快找尋合適的業務員，請他提供合適的出價建議，趕快去洽談有考慮的物件吧！