如果在年底有考慮購買房子，來看看智偉的行情探討吧！或許我們的資訊跟新聞媒體是不同的兩個時空喔！

• 大坪林商圈探討（買屋賣屋找智偉 0921-119-034）

三輝墨寶的大樓區跟華廈區近期都有交易紀錄，可以明顯看出一般消費者對於不同型態的產品的認同度差異。這樣的差異會在總價更高的情況下更明顯，例如：江陵春跟江陵璽，可能價差會更大。

目前三輝墨寶大樓區的部分今年成交兩間，一次比一次高，目前達到社區的最高價位63.47萬！相似樓層的華廈區才成交56.48萬，低樓層甚至快跌破51萬。

幾乎可以看出來現在的房地產市場，更重視”選擇物件的眼光”。前幾年大漲的時候，新店市區大部分的物件買了都會漲，漲多漲少的問題，在現在出售時可以看出來當初選擇者的眼光的差距有多少。有些社區的物件回到102年的價格水準，等於這兩年沒有漲 ; 有些產品現在還在創新高價。三輝墨寶華廈區現在是明顯的買方市場，而三輝墨寶大樓區是明顯的賣方市場。

上河圖並沒有如議價的仲介所說，要大幅度下跌！看得出來現在的價格攤開來看基本上都是集中在50~53萬。除了超大坪數跟有私人問題急售的屋主外，扣除這兩筆都是成交在50萬以上！

雖然大部分的屋主取得的成本蠻低的，但是很多屋主不能接受買方跟仲介帶著與”事實相去太遠的芭樂新聞”來進行議價。房地產市場已經越來越趨近透明的狀況，這個時間誠意買賣的客戶來說，表示他們看得很清楚，敢力排眾議來進行買賣。仲介也要從對談篩選合適的客戶，不要讓任何一方覺得被仲介出賣了。

江陵春這一年持平凍漲，目前我們抓了三個成交資訊比較多的社區，都沒有看到”明顯下跌的趨勢”，連一成都沒有看到，成交筆數比較少的江陵禮跟凱薩皇家也有不錯的表現，凱薩皇家已經破25年的舊大坪林華廈，也成交63.15萬，比一年前的5F的開價還高，這意謂著強勢熱區處於持平或是小漲。

目前價格比較混亂的是總站商圈，其他商圈屋主就是信心之戰，有些議價議到屋主受不了，就可以看物件上上下下，不爽了屋主就撤委託或是承租，聽說之前還有業務跟寶安街的屋主議價說要賣30萬，大概抱持著如果屋主嚇到了，願意賣就賺到了的心態吧！

• 七張商圈探討（買屋賣屋找智偉 0921-119-034）

西華館的均價還是上漲中，當然現在市場一堆跌價的消息狂發，偶而還是有幾間”稍微相對便宜”的61~63萬的價格可以談到，但是距離等待至今的買方這個價格絕對不是他們想要的，因為這個價格相當於102年的高點價位，真的要買這個水位，102年隨便買都買得到，等到現在這個價格是買不下去的。

當然台北市永春的捷運站的E.A.T據說價格有下修，因為是4米5的關係，普遍都有做夾層，北市這種高坪效的產品都會受到影響，所以未來E.A.T跟西華館可能不會維持E.A.T均價≅兩倍西華館單價的關係。

晶華館這次低樓層銷售的速度比以往來得快，而且價格也明顯提升，社區整體均價是往上無誤！看來新店雖然每月平均交易量都被抑制400件以下，但是價格也沒有明顯鬆動，畢竟我們是穩定保守的自住市場。

新店感應價格持平，地點雖然很棒，但是屋齡也接近20年了，被相對低買氣給抑制住了，暫時失去上漲的動能。

寶路生活館很久之前我們就提到小坪數部分跟西華館落差很大，補漲是必然。近期成交的小坪數讓整個社區的實價登錄幾乎都被50萬以上的成交價格填滿。

而旁邊的園上園的兩房價格在56~59萬之間，寶路生活館小套房的天花板價格應該就在這裡，低於50萬例如：若是寶路成交45~46萬就相當於是大坪林的景美美景的價格，就顯得不合理了。智偉覺得現在的成交價格已經是寶路生活館很合適且合理的價位。

兩房面向持續創新高價，一步之遙要上去60萬單價。往南面向的部分都有機會在往上提升（A5.A6.A7.B5.B6.B7），其他的面向跌回102~103年初的價位是很正常的，因為採光變差了，棟距變近了。

極景藍區為目前七張.大坪林商圈少數明顯有下跌趨勢的社區，新店大部分的社區供給量都不多，價格都很好守。除非你是在大供給量區（玉上園.美河市），否則不用擔心殺價競爭。

長期房地產還是要往上走的，近期大家預測的美國升息也撲空了，各國QE已經變成一種鴉片式的上癮，今天你不印鈔票，其他國家要刺激經濟還是得印鈔票，整體方向就是貨幣的購買力會一直下降，智偉還是建議你放在房地產或是實質資產上面會比較好，當然你也可以不以為意，讓時間告訴你這些是對是錯。