到月底了！距離今年結束還剩下98天。從現在開始執行業務可以比較有效率，今年調查雙北有不少店頭的業績僅剩下去年的4~5成，有時候渾沌不清比真實的利空還具殺傷力。

也看到所謂的人性，下跌基本上不會吸引太多的買盤，說下跌多少會買這大部分是騙人的。上漲到受不了，以漲逼買是現實生活中比較常發生的事情，下跌絕對是遞延購買，然後暗自覺得自己之前忍了好幾年沒有買是正確的。但是以各國印鈔票的狀況，選完舉後，加上陸陸續續的建設下，外在環境改變，不可能價格回跌到沒有捷運.沒有商城.沒有賣場前的價格，在年底前還有一波進場買點，當然您也可以選擇不買，可以由事後的整理去印證決定是否正確。

今年度的業務成交跟銀行承做的總價帶以1000萬～2400萬居多，庫存物件在這個區域內，且為成屋，都很有機會賣掉，請想辦法持續的接續委託不要斷掉。有三個重點：

1.單價不要太誇張，在之前的成交行情附近

2.成屋

3.公寓總價在800~1250萬，大樓在1250~2400萬都算好賣

不能否認的是目前的預售屋市場，置產客.投資客為購買大宗，他們的風險趨避程度相對小，自住客風險承受度最低。所以在鷹架卸除前，預售屋仲介很難成交，在沒有接待中心的情況下，基本上一年你可以成交4~5間預售，你已經算是銷售很厲害的，講故事跟情境的能力遠大於其他業務。

像是我們上方的景美美景整理屬於首購族市場購買主力，有點像是幾年前的西華館，家裡幫忙出自備款，貸款分攤下來的每月均攤額，小孩可以輕鬆負擔，造成景美美景持續的銷售掉，儘管晚上環境比較昏暗，位置比較偏離鬧區。

園上園今年兩房產品很多以潛銷居多，因為以仲介的術語來說，算是『鐵泡』（可以在短期間一定成交）。成交的資料以2000萬以下居多，幾乎是兩房為成交大宗。兩房目前依舊站穩50萬以上，中高樓層站穩54萬！

玉上園蠻大比例的成交資料在2400萬以下。35.07坪（A7/A8/B7/B8）這種A.B棟最低入門門檻已經Clean得差不多了。整個社區均價約52~55萬為成交大宗，兩房基本60萬以上。

對比下面的圖表日安台北，其實並不貴，以七張區域來看，也沒有比日安台北更舊的電梯大樓了，日安跳空成交至58.09萬的價格，也宣告這附近5字頭以下的成交單價，都算投資價格。基本上你對其他社區出價50萬，沒有業務收斡很正常，七張商圈的電梯目前也僅中正國宅有4字頭了。

西華館目前價格穩定，供給量也萎縮在4件以下，裕隆城目前預定2020年完工，加上共構宅的威力，2016年底前站穩7字頭應該不會太困難。唯一的利空就是明年還是政府會有很多利空發射，因為2016年要總統大選。但是如果您是自住的朋友，建議你還是買吧，人生沒有太多時間可以等待。

御品現階段低樓層住戶的共識似乎都在64萬附近，兩房的產品目前有間高樓層一間，特殊產品低樓層一間。成交筆數不多，但是住戶持有的成本都夠低，所以價格應該會比較堅持。根據智偉過去提過的成本水平理論，持有時間越長的屋主，對於價格的堅持的機率會越高，因為短期利空造成買方的出低價，也是遠高於屋主的成本，加上屋主持有成本低，利率跟貸款壓力在多年後處於極小，反而對於價格會很堅持。

大千豪景又回到接近30萬的水位，實際上是28.25萬，去年下半年還有一些社區一直在成交新高價，包含同區域的冠德都會通。但是大千豪景接連成交兩間的價格卻修正到20萬左右，等於相較上半年來說，下跌了33%。目前可能的合理解釋，購買山上大千豪景社區的買方，所設定的預算總價可能1200萬內接近他們的極限，坪數大一點例如：60坪型的邊間產品，單價會大幅度滑落，去迎合買方所設定的總價。該區的坪數效應很可怕，單價的參考反而不是那麼具有意義！

長虹峰華也跳空補漲，北新官邸的成交價格落於65~70萬為主。對比之前的長虹峰華，雖然建築規劃在養心殿.美麗殿之下，但是整個五峰重劃區，先前也僅有長虹峰華還在5字頭，造成與其他社區的價差高達10萬以上。目前市場似乎認為是長虹峰華被低估，而非其他幾個社區被過度高估了。