近期很多事情要處理，預計在12/29會全部完成，然後智偉會進行跨年的小旅行放鬆一下，暫時有一週左右的時間會停止更新，先跟各位智偉的支持者告知一聲。今年至今已經完成了196篇的文章，看了一整年了，若覺得智偉的見解不錯，希望能多多分享，潛水的朋友偶而也可以浮出水面。

看完今年度大坪林跟七張的成交整理，其實目前最辛苦的為仲介朋友，屋主如果購買的產品條件很好，在現階段還是有持續上漲的能耐，但是地點買太鳥或是供給過多的社區，就會陷入銷售很緩慢的苦戰。

【區公所商圈探討 買屋賣屋找智偉 0921-119-034】

長虹峰華 因為五峰重劃區低成交紀錄，周遭的產品又幾乎沒有辦法比較，去評估峰華的內在價值，造成價值長期被低估。北新官邸開了第一槍，推出了45~60坪的產品，率先讓五峰重劃區的進入門檻由4000萬起跳，降到3150萬起跳。這個區塊出現了不少一般家庭的成員，而成交的價格很快地進入房地產市場，造成一些參考的基準。代銷銷售將這區的單價拉至65~70萬的成交價格，算是拉了峰華一把。隨後美麗殿的面向區隔，成交價從去年的58~62萬提升到62~72萬。這些預售屋產品幫助峰華可以有個基準讓仲介跟屋主去設定一個比較合適價位。

結論：長虹峰華大廳雖然挑高不夠氣派，但是公設規劃很用心，與重劃區其他社區價差將近12~15萬的落差，潛在補漲動能很強。這一年房價提升10%左右，現在的成交價格是很安全的，唯一的難處是流動性不足，銷售天期偏長。

松漢大雅 第一手的買價在47~49萬居多(7F以上)，而前陣子有地主戶跟相對低樓層的屋主搶著銷售，造成極低的成交價格。低樓層第一手落在42~45萬間。時價登錄造成這個社區銷售更加不易，幾乎客戶第一次的出價都會讓屋主佔不到半點便宜，7F以下的屋主等於損失兩年的利息，因為幾乎以當初的成本價多一些出售而已。如果有客戶要買松漢大雅來投資，那九成九是錯誤的決定。

結論：社區基本上7F以上可以克服很多景觀的瑕疵，7F以下基本上要有心理準備賺不到甚麼錢，因為這個產品就是市場區隔，總價基本上3100萬~5000萬，要說服口袋深的客戶住在市場旁是有些困難的，5000萬預算的客戶，幾乎新店的所有建案都可以看一輪。7F以下可能不賺或是小賠，7F以上這兩年的時間有14%的利潤(年報酬率約7%)，但是要賣掉很困難，而且仲介一定會要求相對高傭收，因為買方在他手上，誠意的松漢大雅客戶難求!

冠德都會通 去年的表現明顯低於碧潭有約.西華館，講真的，以西華館的施工品質，我寧願買下一站的都會通。捷運共構宅，以現在的階段62萬以下隨便買吧!

目前公寓群今年發起很大的漲幅，破50萬的公寓已經一卡車了。而現在很多電梯的價格還在停滯中，雙方的差距逐漸縮小，過去也有發生過類似的經驗，等到某些事件發生或是消費者覺得公寓的吸引力消失後，電梯會大幅度的補漲。以現在來看，西華館的均價在66萬左右，最高價在71快72萬，都會通的價格算是相對實惠不少。

結論：整體上揚了13%，去年5字頭但是地點好的區塊，今年度往6字頭移動是很正常的。因為房地產市場雖然不會及時有效率，但是價差太大，買方也會比較出各社區的cp值，進而搶進，最後社區會一直補漲到他這個時間點應有的價位。去年購買的朋友算是做了個好決定，因為從去年至今年，運氣好每坪還賺到10萬以上的價差，運氣差的至少賺到5萬的價差。

舞立方 近期上市的物件蠻多的，而且在年底幾乎大部分都無法再換約了。第一手的購買總價從57.4~61萬都有。單價大家買的都差不多，出價900萬以下即使是內部關係戶持有成本都在這金額以上，總價即使抓最小坪數15.92坪，也得在970萬才有機會，以下的金額斡旋只會失敗而已。比較好的面向，上1000萬是很正常。

結論：目前年底結束，估計大部分的舞立方都無法交易，等於明年3月底至4月再來看看那些物件沒有奢侈稅限制，再重新洽談。由於目前工程款約繳納200多萬，屋主投入資金的投報率約25%左右，還算可以接受。從持有到現在，約成長4.5%~8.33%。

潤泰遠景 條件幾乎在中興路一段間算是評價不錯的社區，但是出乎意料在今年度，屋主的信心特別不足。現在購買的價格很實惠，跟春池的成交單價差不多。

結論：整體均價下修4%~5%，潤泰遠景的社區維護算還不錯，同樣的坪數但是潤泰遠景的主建物蠻大的，距離區公所捷運站步行在5~6分鐘內，未來還有行政園區加持，趕快去接手沒有信心但是本質優質物件吧!

【總站商圈探討 買屋賣屋找智偉 0921-119-034】

碧潭有約 今年大幅度的提升，均價成長15%~16%。從去年底就開始就快速成長了，進而影響新建案-雙水灣的訂價。後半年因為選舉情勢更混濁，價格有向下滑落。但是整體而言，大部分的交易價格都突破60萬以上!

結論：新店知名的第二線社區基本上都是上60萬，捷運共構宅也是一樣，去年幾乎都成交54~58萬居多，去年5字頭的指標建案基本上都往6字頭成長。房價打八折基本上是不太可能的事情，不上漲就不錯了。

【十四張商圈探討 買屋賣屋找智偉 0921-119-034】

湯泉一期 今年的價格很穩，湯泉一期的戶數遠低於湯泉二期，扣除一些特殊大坪數的產品，價格的散佈範圍不大，幾乎都在50萬以上，去年均價也不低，但是價格的全距比較大，也意味著湯泉一期的洽談跟湯泉二期相比，比較硬。

結論：整體成長4%，還有機會繼續上漲，低基期就是湯泉最大的優勢。

湯泉二期 供給的量大了，整體價格比較混亂，均價依舊往上提升6%左右。但是像是去年16.1坪這種總價的產品，幾乎貼近49~50萬左右才有機會成交，今年偶而可以撿到42.86萬的好價格。

結論：依舊CP值很高的社區，有喜歡又有機會4字頭買入就不用猶豫，4字頭的房價現在連優質路段的公寓都買不到了!

美河市 社區的均價變得更高了，但破60萬的筆數卻變少了，幾乎大部分的交易都壓縮在55~60間。比去年成長4%~12%，很多客戶都以為美河市產權有問題，或是沒有土地。實際上美河市的交易很正常，也已經交屋許久，也有土地，很多買方的資訊還停留在很久以前。

結論：社區還大有可為，目前還是被抑制住，現階段管理上會比較困難，還有日勝生的京站延期開幕，房價壓縮在60萬內，60萬能買到美河市真的不貴。