這幾天會把總站的上市物件表製作完畢，今年度台灣的景氣不是很好，接近年末聽到不少公司收攤裁員的消息，希望明年2017年整體大環境會轉好。

不管今年過得多麼辛苦，也暫時放鬆一下，養好精神準備迎戰新的一年。這一週智偉拍攝了很多空拍圖，有不少廠商都有興趣合作，建議可以用Line保持聯繫，因為下週智偉會出國，暫時無法接聽電話。

◊ 養心殿 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

養心殿整體的供給狀況穩定，呈現低供給。社區的入住率不高，但是持有的屋主多半都是多屋一族，在各地都有房子，有些甚至養心殿&美麗殿都有同時持有，開價有些高，但是談價時都會很理性面對，要亂殺價對這些屋主是不可行的。

市場也釋出少見的樓中樓產品跟高樓層物件，有這樣的預算的朋友歡迎來電預約看屋。

◊ 美麗殿 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

美麗殿交屋後沒有成交紀錄，在釋出之前，詢問的電話很多，等真的釋出時，沒有半組客戶有誠意購買的傾向，還真的有點有行無市的感覺。

目前釋出的面向都是看養心殿的面向，暫時沒有面對公園的面向。

◊ W太子 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

W太子暫時建議還是先去銷售中心詢問，智偉記得現場對於誠意度高的客戶，放價格倒是挺乾脆的，一來省得殺價的麻煩，二來透過業務購買還有額外的1％服務費，除非價格真的有辦法取得低於現場2％以上的價差，否則不建議去二手市場購買。

◊ 長虹峰華 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

今年度僅有成交一間的交易紀錄，智偉接的A1-13F，在下半年出價的次數變多，但是礙於之前的成交價格，客戶的出價多半在4650萬以下，最多出價在4500萬，暫時依舊無法撮合成交。

◊ 北新官邸 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

這陣子接到幾個詢問北新官邸的電話，個人覺得客戶都不夠準確，很多還是試探的成分居多，真的叫客戶下個斡旋就跑了，屋主就算真的讓價5%，客戶沒意外也會打退堂鼓。預售屋在交屋之前，成交的機率很低，也只能用圖本介紹，目前有興趣的客戶希望的價位多半在55~60萬。而這個價位對現在的屋主是不可能接受，第一手的價位在65~70萬，違約賠款為總價的15％，也就是回賣給建商等於以一坪55.25~59.5萬回賣，這個價位直接毀約還不用付仲介費，所以這個價格要在二手屋市場成交，有違常理。

◊ 捷運楓華 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

跟W太子有一樣的問題，開價都偏高，目前銷售中心還有小單位的物件，也是一樣建議直接到銷售中心去洽談比較實在。

◊ 松漢大雅 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

松漢大雅目前的供給的坪數都比較大，在房市好的時候銷售的速度就很慢了，今年度算是表現得不錯，總共賣了三間，最近又開始停滯。

社區不差，管理也不錯，絕大部分物件的屋主也很好溝通，4000萬的預算要買80坪以上的產品，這裡是不錯的選擇。

◊ 國泰雙璽 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

國泰雙璽已經陸續交屋了，智偉也接到間B1-4F，屋主心態蠻不錯的，另外有詢問到一間高樓層三房的物件，預計要出售63~65萬左右的價位。

目前公設尚未點交，有進一步的消息會公布在網路上給一直在關注這個社區的準買方參考。

◊ 舞立方 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

大部分社區的案件都銷售超過8個月以上，開價有逐漸修正的趨勢，但是暫時都沒有成交的可能性。原因：釋出的物件多半是比較面向沒有優勢的後棟面向（B1 ＆ B2），採光在陰天的時候會相當的差。

當初預售，面後棟的價格最低價為廣告價格880萬，交屋已經一年半，這段時間部分的屋主已經進行裝潢出租，部分則是自住使用，鋼架部分的成本至少要20~30萬，家電配置20萬，交屋前的管線以及稅費雜費10萬元，所以最低的後棟面向，成本至少堆疊至930萬，後棟成本目前均價在980萬 ; 前面棟別成本則在1000萬～1030萬。

現在後棟裝潢開價1148萬，價格開價還是偏高些，可能考量到服務費跟殺價空間，無裝潢則是已經降到新低點968萬，一刀砍下去，一定是賠錢的。社區詢問電話還是有，但是普遍都是希望能夠購買到前方的棟別，如果是後方的棟別則是5F以上才會稍做考慮。

買好（位置.標的）不買賤（便宜）的物件，是比較這幾年房地產選擇的眼光，當房市很好，買個菜刀格局的房型都可以獲利賣出，因為搭上了房市飆漲的特快車，等房市變成普通列車時，只有選擇有眼光的人，可以順利無傷的下車。