剩下10天2016年就要結束了，趕快把各重點社區的上市狀況整理一下。預計聖誕節就要出國旅遊，在國外跨年，所以這幾天一邊修飾拍攝的空拍圖，一方面跟之前的建案介紹做個連結，還要撥空處理房屋的銷售，事情比較多一點，時間真的不夠用。

◊ 玉上園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

玉上園這陣子持續維持48~50件，供給的速度跟銷售的速度達到一個平衡，雖然銷售的熱況沒有之前那麼熱絡，但是所幸恐慌性的賣壓已經結束，除了大坪數的物件目前還沒有明顯的價格反彈的起色之外，其他兩房跟三房的價格都已經觸底反彈，客戶參考2016年上半年的成交單價出價，現階段成交的機率不大。

現在總價為王，總價不要太過分誇張，坪數不要太大，價格都會慢慢回穩。大坪數，或是總價超過3000萬以上，銷售的時間會拉得比較長。

◊ 園上園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

跟上個月相比，園上園的供給變化狀況不大，即將迎接明年過完年後園頂的交屋潮，園上園＆玉上園＆園頂，三個社區的總供給量又會攀升一些，但是否會造成房價又再度下修？智偉覺得可能性比較低，參照園頂目前的屋主銷售狀況，還有旁邊交屋的巴黎皇宮，新的房地合一稅制，可以有效抑制交屋後的拋售潮。

智偉還是覺得玉上園接下來往上回升價格的可能性蠻高的，園上園現在價位也很實惠，都還有價格回升的可能性。

◊ 園頂 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

園頂的供給大幅度下降，有不少業務都打出”年前求售”的廣告，交屋後，雜費稅費都加進去，屋主讓價幅度有限，光這些有的沒的費用就增加屋主不少的交易成本。

園頂的購買成本偏高，在現在的市場上面，如果能在交屋前進行洽談，可能有機會得到5%~10%之間的讓價幅度，第一手購買單價在55萬以上的物件，就沒有辦法成功出脫，因為扣除讓價幅度還是比周遭的玉上園行情來得偏高。目前園頂的潛在成交價位應該與玉上園的成交水平相當！

◊ 寶徠花園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

寶徠花園面裕隆城面向，開始有物件的開價修正到102年~103年的成交價格，現在反倒是面寶橋路85巷的物件開價依舊是開得比天還高，彷彿時間停留在101年~102年寶徠花園的銷售黃金時期之中。

考慮到物件的優勢跟屋主的履約人品兩者之下，個人會比較建議洽談A1-16F以及A3-17F。寶徠花園的物件銷售很緩慢，每隔一段時間銷售無消無息，就會自動轉入租屋市場，目前三房可以考慮B3-5F（也僅有一間可以選擇），小四房則是A1-16F（屋主售價一直有在修正），大四房則是A3-17F（溝通過，屋主心態佳）。

◊ 合環御景 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

御景的E2-18F又回到市場，之前跟D3-17F是同時間銷售，有陣子離開市場，現在又回來了。就價格方面是沒有D3-17F優異，但是房型是建商交屋後原始格局，省去D3-17F這種四房改成三房又要改回來的困擾，採光跟車位都是無懈可擊，唯一的缺點是面對寶橋路78巷，好像也沒有什麼好看的，視野方面表現比較貧乏。

三房的開價都比較偏高些，四房的開價其實都離行情價格不遠，符合大坪數處於弱勢的銷售現實狀況。

◊ 合環御寶 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

B5-27F已經下架了，目前價格最具優勢的物件改為A1-23F。坪數跟單價都屬於新店頂點的社區，仲介又得在銷售上傷腦筋了。

◊ 高峰會 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

一瞬間高峰會又多出了兩個中間樓層的物件可以選擇，分別是兩房跟三房。價格跟其他低樓層的單價其實相去不遠。但是高峰會5F以下的採光就明顯不是那麼優，如果有考慮該社區的物件的朋友，建議這陣子可以再跟仲介看看這些新物件，也許會考慮喔！

◊ 三和苑 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

價格不浮誇，開價約為行情再往上開個9%給買方一點殺價空間，供給也處於低供給，沒有多殺多的現象。不過坪數跟總價在現在的銷售市場會比較吃力，

◊ 中正川普 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

價格很貴，現在看到65萬的開價在市場旁邊，仲介銷售得會很無力，最後假設有成交，開價跟成交價格至少會有15%以上的落差。

仲介的銷售生活一直都很辛苦，好的區域的屋主心態高，敝帚自珍 ; 去賣不那麼一流的位置的房子，發現屋主也很會講，有些居然還要賣得比熱門區域的房子還要再更高，但是第一線買方遇到都是業務，認為這個價格是仲介主導，業務真的是有苦難言。

這個社區或許之前有成交過不錯的價格，但是現在高峰會的地理位置至少高出中正川普一到兩個等級，川普現在開價最多就是60萬就不能再多了，若跟高峰會開差不多的水位，我要是銷售仲介，會把這社區的案件當成配案，讓準確的買方對高峰會的好感度提升。