這個月的市場開始變得熱絡，有些文章拖到現在比較有時間進行。近期整理的上市物件表不另外附上平面圖對照，關於這點我會在下個月份慢慢作些修正，讓大家一邊看上市物件表一邊對應格局圖會比較方便些。

玉上園的物件已經從30件左右，一口氣提升到66件，對比整個社區1083戶來說，也不過是6%的釋出而已，不到所謂的拋售潮，但是已經有屋主在修正委售價格了，因為希望能更快銷售掉，加上業務依舊是先議價再說的作業模式，可以預料到這裡會跟美河市一樣會有一波議價潮。

條件比較差的面向，如果是一手持有還不會賠錢，如果中間已經轉手想要短期投機的話，可能會被議到賠錢出場。

以中庭面向的供給狀況來看

中庭面向的四房的屋主心態變軟，不少設定50萬左右的價格成交。35坪/39坪的產品也開始開價55萬左右，大家也不是不知道前陣子這類行的產品有成交將近60萬的紀錄，但是賣久了也煩了，心態也開始軟化，中庭在這波部分想快速售出的物件可能會在49~52萬左右就可以成交了喔！

這個面向的供給量佔了社區總供給1/2左右，在完全沒有視野的優勢下，大家僅能用價格去顯示自己的產品多麼有競爭力。

以寶橋路/寶橋路78巷面向的供給狀況來看

面寶橋路面向高過停車場的面向，無論是視野或是價格都是最棒的，所以可以看到依舊屋主沒有讓價的準備，而且這裡也有不少成交破60萬的紀錄 ; 面寶橋路78巷的物件則是看御景或是寶路生活館，優勢就是相較中庭區的壓迫感沒有那麼重，然後主要集中在A.B兩棟，房型都是36/39坪這種三房主力客群，總價壓在2000萬內的三房很有吸引力，想想看即便是群星會兩房或是御之禮兩房都會超過36坪的總價了，這個物件過去的確是憑藉著總價單價的優勢賣得很好。

但是現在都會進入銷售撞牆期，現在智偉大膽預估有個面向可能在這時候去化的速度會比較高！

以面交流道面向的供給狀況來看

面交流道面向的屋主，心態原本就比較軟化，現在開價在50~53萬之間至少有一半以上的供給在這個範圍內。以開價扣除服務費來看，至少屋主心態都在實收48萬以下！

參考玉上園有很多買方都在壓迫感或是棟距下拒絕這個社區，但是條件好的看寶橋路面向實在價格又太高了，那麼比較強的採光跟略高的樓層稍微避掉點聲音，似乎成唯一個折衷的選擇。像是F1-13F或是E1-15F可以壓縮在2000萬成交也是讓人可以接受的合適價位。

以面德正街公寓面向的供給狀況來看

目前這個部分面向的委售價格普遍還是偏高，開價超過55萬以上都是不夠成熟的物件，仲介若帶你去看這個區塊的玉上園可能也是要洗你對玉上園的價格認知居多，看這個面向我寧願帶客戶去看美河市市景面向，視野比看公寓好，開價也合理很多。

結論

供給量大的社區，盡量選擇瑕疵比較少的面向會比較好，如果瑕疵比較少的面向，價格明顯過高於均價太多的話，建議選擇相對價格被嚴重低估的面向，像是面交流道部分但是價格落在4字頭的玉上園，這樣避免讓自己在房屋買賣中洽談的籌碼變得比較少。

如果這兩個部分都不能接受，建議去看園上園朝南面向的部分，單價僅要4字頭，永久棟距，有視野，戶數只有玉上園的1/4，這也是個不錯的備案選擇！