最近有些銷售許久的案件也慢慢成交了，市場雖然成交緩慢，但是一直有在運作，智偉看了一下這三個月主要成交的主力約在1000~1600萬間比例最多。

這樣的物件在公寓的成交帶就是20坪~30坪間的公寓三房，在電梯部分則是電梯兩房。所以目前購買的主力群依舊是剛性需求客群，但最近出來購買比例提高，觀望的時間差不多已經達一個極限，價格也到達這樣的買方可以接受的價位，所以大概跟屋主預期的價位相去不到3%的落差成交。

◊ 中興馥 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

A2-16F成交了，價格出乎意料的低，大概是102年低樓層的成交價位。差不多一年前15F才成交64.89萬，目前看來是仲介成交最高紀錄，未來要打破這個天花板很困難。

買方是同仁的客戶，被信義房屋成交了。高總價市場還是處於低迷不振，有成交幾乎都是因為屋主讓價退讓。這個單價跟極麗兩房的單價相當，以單價來看，好像不太合理（中興馥被低估 0r 極麗被高估），但是以總價的概念來看，現在大坪數的寶徠花園.中興馥都只剩下5字頭又顯得那麼習以為常，玉上園大坪數也只剩下3字頭似乎很正常。

◊ 上河圖 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

社區現在的價格很簡單就是分為兩房跟非兩房這兩種類別，兩房的價位具備超過50萬以上的實力，兩房以外的產品（三房＆四房）單價落於44~47萬之間，面河景或是面中庭的價格沒有顯著的差距，視野以及樓層的優勢已經消失。

不只上河圖有這樣的情況，玉上園.合環御景.寶徠花園也有這樣的情形，在房市熱絡的時候，高樓層跟比較好的棟別的價差會有很明顯的加乘效果！但是在房市處於下修的狀態時，購買的族群會變得很狹隘，買方主要集中在中低總價，高總價大坪數的購買者相當的有限。

當買方出現時，屋主沒有任何的優勢，只能選擇放棄或是接受這個調整空間不大的洽談。樓高的價差優勢跟視野的價差優勢會反映在文章最開頭的講的總價帶，1000~1600萬，甚至2000萬以內都還有可能，因為跟你洽談的買方，他們也有購屋的壓力，而你有滯銷的壓力，上談判桌還有洽談的空間。

而電梯三房以上的物件，對買方沒有壓力，因為這些人幾乎不會是無殼一族，通常就是住公寓三房或是電梯兩房，現在出來購買的心態就是”聽新聞或是57台”說可以用力殺，是抱著比較投機的心態去看房子，業務經營的也很辛苦，因為花了時間花了帶看費，對方隨時不看，一切的成本都變成沈沒成本，無法回收。

洽談電梯三房的壓力在於業務跟屋主，尤其是現在斡旋量偏低的市場，很多買方處於嘴巴出價試探，屋主真的要邀上談判桌，買方就逃之夭夭了。