電梯物件推薦-上河圖4米2庭院四房

2019.04.25 任勝推薦物件, [新店] 優質電梯案件

這週在上河圖接了兩個案子，一間是高樓層的小三房河景戶別，另外一間是1F挑高4米2有約定專用庭院的特殊戶型，上河圖的面河景戶別跟中庭戶別是有一定價格落差的，而上河圖有很多準買方都是來自社區的住戶，業務員如果是外行人，很容易掉到這些買方的話術陷阱。客戶拿中庭戶或是比較大單位的中庭戶別，去出小單位或是高樓層河景戶別，業務員如果連社區的各種坪數對應的面向都不清楚，只會覺得屋主很奇怪，價格怎麼那麼堅持？

我以最近的的成交行情對應戶別去解釋合理的出價邏輯為何？

上河圖近期成交行情參考

交屋日期	樓層 / 樓高	成交價格	坪數	車位	車位價格	建坪單價
10801	9/29	1780	35.41	是	180	45.18
10712	26/29	1402	27.33	否	0	51.30
10710	27/29	1550	27.33	否	0	56.71
10709	20/29	2630	52.88	是	200	45.95
10709	8/29	3100	66.4	是	180	43.98
10707	27/29	3310	61.04	是	360	48.33
10702	21/29	1510	27.33	否	0	55.25
10702	4/29	1418	25.84	是	180	47.91
10701	15/29	1500	26.83	是	180	49.20

對照我們之前上河圖建案介紹的平面圖就很清楚，單價最高的面向為D棟正面對河景的戶別，總價相對低，視野遼闊，社區總樓高29F，要有比較寬廣的視野至少要超過15F以上，如果是低樓層的D3～D7沒有河景的視野，而且離旁邊的公寓、廟宇比較近，不見得成交價格比較高。15F以上的D3～D7的成交單價會是社區最高成交單價的生成區域。

交屋日期	樓層 / 樓高	成交價格	坪數	車位	車位價格	建坪單價
10801	9/29	1780	35.41	是	180	45.18（中庭）
10712	26/29	1402	27.33	否	0	51.30（中庭，一點河景）
10710	27/29	1550	27.33	否	0	56.71（中庭，一點河景）
10709	20/29	2630	52.88	是	200	45.95（中庭）
10709	8/29	3100	66.4	是	180	43.98（河景）
10707	27/29	3310	61.04	是	360	48.33（河景）
10702	21/29	1510	27.33	否	0	55.25（中庭，一點河景）
10702	4/29	1418	25.84	是	180	47.91（看寶慶街公寓）
10701	15/29	1500	26.83	是	180	49.20（河景）

所以以35坪的成交單價去出34坪的物件，屋主基本上不會理會你，只有在一種情況下可能成交，就是低樓層，看公寓的34坪的條件不會比35坪看中庭來得好，只有在這種狀況下才有可能成交，只要超過中樓層，基本上不同面向存在一定價差，就跟美河市23~24坪就是看三民路市景，成交價格50~53萬，你用這個價格出河景的27~28坪，屋主會覺得你無理取鬧一樣，因為河景兩房的行情在56~60萬。

上河圖4米2庭院四房現況照片