法規修正發布後6個月，即9月15日起施行。未來仲介市場的開發面會首先遇到衝擊。這個議題在幾年前就談過了，當時很多大型仲介業者就在建立資料庫平台，去應付第二類謄本個資隱匿的狀況。

所有權人的設籍處隱匿後，就是反向開發的困難度提升：

過往經營買方，請買方看完案子再給自己2~3天的時間反向開發找尋屋主的難度會提升不少。通常會這樣做都是對買方跟仲介有不少的利益，買方可以在總價上得到折讓，仲介可以用最短的時間成交，故願意降低傭收。這種反向開發技巧會變得困難，但是還是有辦法去突破找尋屋主的問題-就是藉由『社區商耕』的方式破解。從周遭的鄰居或是社區管理員做詢問，建立合作關係！

現階段的直營店的中古屋系統資料建檔用個兩三年都是沒有問題的，但是應付今年9月中以後陸續交屋的新成屋，就會開始窒礙難行。這時候物件的開發案件要從哪裡來？主要會從屋主主動委託產生。然後由於找到屋主的時間需要增加不少，即便是屋主僅簽一般約，幾乎跟專任約沒有兩樣，價格比較不會接受『污染』。做開發業務最不爽的就是，明明行情才60萬，你跟屋主也溝通好就賣成交區間價，就是有白目的同業為了開發案件鋪個天價（佈的價格在65萬以上），讓大家在那邊浪費時間人力賣個不可能賣掉的物件。未來直營店的優勢，調出資料，挨家挨戶掃新成屋的方式也會失效。

未來只要屋主不是投資客，急著快速售出，提高短期資金輪轉率。基本上，每個案件幾乎在一個月到二個月之間都有幾近專任約的效果，如果在這段時間找到買方，整體案子的掌控度會提升很多，比較不會出現搶同組買方，或是被買方擺一道的狀況發生。

有些業務會覺得未來可能是直營體系的天下，智偉覺得不見得。其實這個狀況跟預售屋時期的銷售根本沒有兩樣！就跟當初寶徠花園在預售屋時期在委賣的時候，根本沒有人找得到屋主。塑造出個人形象跟專業度，提高客戶的主動委託才是勝負關鍵。任何新成屋，在交屋後，其實直營店的優勢會慢慢上來，因為帶看人力的充足度，還有集中帶看的威力，看未來玉上園的成交行情就可以知道，信義永慶會成交佔大宗。加盟店普遍都是一次帶看一組，沒有辦法像是直營店在下午的兩點，集中個20組在同一個屋子塑造出熱銷的氣氛，雖然說裡頭真的要買可能不到兩組，不過有意願的客人就會中招。

加盟店在預售屋時期的銷售，要打敗直營店很容易，像是東森在寶徠花園或是園上園成屋之前都是市場上結案率最高的店頭，像是我個人就銷售了蠻多間的，以個人銷售恐怕沒有幾個人可以超越我。但是交屋後，預約-帶看-帶回店頭-收斡，很浪費時間，而且在外頭移動，常常有同業會跟蹤，造成破壞，成交率會下降不少。在實價登錄後，還有現在有不少有個人特色的專業仲介出線，加上個資隱匿，以後業務市場會更M型化，做得好的業務每年業績都會一直上漲，沒有個人特質的業務，業績會漸漸分散掉。

現在是仲介有買方就可以隨時出去找屋主，在新北的某些地區銷售業務的地位比開發業務的地位高。未來大家都很重要，你有買方價格也到定位很不錯，但是你找不到屋主，大家彼此尊重。

目前社區商耕蠻多業務不太想做，但是還是有不少替代方案可以取代商耕，主要原因：很多社區的管理員或是社區談判也是太貪得無厭，拿了不少好處但是貢獻度又偏低，造就很多業務都不想花時間經營。但是未來如果你沒有足夠的個人魅力或是特質，那你還是勉強自己常常去做商耕比較好，不然未來物件開發面會縮減不少。

另外，現在因為有反開發的狀況在，所以服務費常常是在血海廝殺。未來服務費的％數會提高。因為仲介彼此的干預程度會下降，開發出現了比較高的進入障礙，以前只要夠努力就可以開發了，未來你沒有一些老客戶，網站經營，同業人脈，你開發跟銷售的難度相去不遠。客戶看到喜歡的房屋，業務也不怕你跑，除非你另外找的業務有特別管道，否則短時間還是找不到屋主，最後還是得回來乖乖跟業務談價格，中間就有很多業務”做狀況”的空間。

這對直營店當然是好事情，現在開始到9月中前，我要是直營體系的大老闆就是砸廣告，塑造企業形象，增加賣方主動上店委託，現在買方觀望也不要緊，反正房地產市場就是打持久戰，到下半年就可以拉出跟加盟店的差距了。 

那智偉最近在做甚麼，除了增加自己專業跟網站的豐富度外，也是在增加委售庫存，繼續增加自己的競爭力。將來如果預測的沒有錯，加盟店的開發業務買賣全泡的機率會比現在增加一些。當然是要在現在多做耕耘！

新聞出處：http://ppt.cc/3pjW