【柬埔寨房地產特輯 ① 】地理‧人文‧經濟篇

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智偉跟小幫手在上個月月底去了柬埔寨看了當地的預售案,我們會用三個篇幅去介紹柬埔寨這個國家,讓大家有比較清楚的認識。這一篇是介紹柬埔寨的經濟人文方面,

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柬埔寨的位置位於中南半島,國內大部分的面積都是平原,城鄉差距很大,一年內近期的最低溫是17°,雖然天氣比較熱但是感覺不會過於悶熱不適。首都為金邊也是我們這次去參訪的重點,目前有很多外資在這邊注入大量的資金從事建設。從1994年到2011年累計,最大的投資國為中國(88.7億美金),其次是南韓,大概是中國注入資金額的一半,第三名是馬來西亞約南韓一半(26億美金),台灣是第七大投資國。

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高棉語是主要的溝通語言,但是首都-金邊的商業貿易很盛行,又有很多外商以及外國銀行進駐,所以英文溝通也不會也有太大的問題。華人佔整個國家的比例僅有5%,以柬埔寨1525萬,大約80萬人,但是對於經濟有很大的影響力,大部分的華人集中於首都,首都大約200多萬人,有3成左右為華人。華人在這邊的影響力蠻強大的,主宰80%金邊的經濟發展,那邊很多的店面都是華人的。

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過去因為國家曾經被法國殖民統治過,所以當地的飲食跟建築受到法國的影響。現在因為主要的投資族群以中國人為最大宗,所以中式餐館也是很多的喔!

那邊的政府部門看起來完全不像是一般我們想像的公部門,都蠻壯觀,感覺像是博物館的感覺。

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國家屬於君主立憲制,目前首相為洪森,對各國前往投資處於很友善的態度。現年61的洪森擔任柬埔寨首相已經29年,他不僅是亞洲國家中連續在位時間最長的領導者之一,也在過去29年间,幾乎一直掌控整個國家。

雖然是君主立憲的國家,可以說是國外的一个無冕之王。這29年間,他領導的柬埔寨人民黨深入各個族群以及領域,日益擴大在議會的多數優勢。洪森全面把持着國家資源,控制著軍隊、警察等國家機器,也全面控制着全國的報紙、電視等媒體。在洪森下台之前,柬埔寨對於外資的態度應該不會有太大的改變。

國旗上就是大家比較熟知的吳哥窟,算是這個國家的精神象徵,早期大家來柬埔寨旅遊也僅會去吳哥窟,金邊算是近幾年才開始成為大家旅遊的另外一個選擇。

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經濟成長的速度很快,前陣子看他們論壇,薪水真的很低,在2005年國小老師的月收入居然僅僅500元台幣,上課需要同時販售一些商品去增加額外的收入,聽起來挺弔詭的。截至目前一般人平均月收入100美金,約3000元台幣。工人最低薪資為128美金,廚師月收入200美金。如果是在永旺百貨這類型的大型商場服務的一般人員,英文稍微比較能夠跟外國人溝通,則每月收入可以達400元美金,大約12000元台幣。會不會英語收入差距蠻大的。

國內人民生活水準差距很大,在中央市場我們在採購物品時,價格都是亂開的(基本成交價都是在原開價的4折~5折),物品計價都是美金計價,做生意的柬埔寨人遇到殺價比較客氣的外國人,一天也是蠻賺的。同時間,一馬路之隔卻看到一堆小孩跟流浪漢在乞討,這種感覺真的是天與地的差別。

國家的整體 GDP以服務業為最大宗,跟台灣有些類似。另外,比較起其他東南亞旅遊盛行的國家,柬埔寨的服務人員,相對有禮貌,且做事積極。旅遊相關的旅館業以及百貨 業的服務水平都算是蠻高的,我們去甜點店吃完蛋糕,坐在那邊發呆等其他的團員逛街回來時,服務人員還會很貼心的提供開水。

感覺對於工作的態度,有點偏向華人的做事態度,為了多掙點錢,其實蠻拼命的。從這個國家看到早期台灣的影子,再加上現在國際資金的挹注量相當的驚人,只要有專業技術(目前他們最欠缺的),收入大幅度提升也是很正常的。

國際貿易方面,柬埔寨因為屬於東協會員國故有區域性貿易之優惠,且美、日、歐盟等給予該國部分產品優惠關稅之待遇,使其商品具有價格競爭優勢。加上近年越南對部分產品課徵反傾銷稅,導致原本在越南投資之台灣自行車廠、鞋廠進駐柬埔寨投資。再加上近期越南排華暴動事件,造成很多越南台商移轉重心到柬埔寨。

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柬埔寨雖然是個經濟發展飛速的國家,但是缺乏資源,國內的電.汽油非常貴。電大概一度換算約15元台幣,汽油也是蠻貴的大概一公升約52元台幣,真的很嚇人,真的不知道一般小老百姓要怎麼生活?近期有挖到石油,可能可以舒緩油電成本過高的問題。

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基本上柬埔寨是對投資者相當友善的地方,之後我們會介紹房地產的部分,持有稅賦成本也是很低,轉手成本也是。當持有成本過低,其實以華人愛買房子的特性,很快就會把房地產炒翻了,更何況那邊購屋的總價換算成每坪單價僅僅約20多萬而已,但是投報率卻至少5.5%起跳,一些外派公司的集中區可以達到10%左右。

一間總價大概380萬台幣左右的酒店式公寓,公設比約21~22%左右,每個月可以租到1000元美金。利率高,存款利率在5%以上,跟銀行貸款則是8~9%,所以在那邊購置房產最好現金買斷比較合適,不然投報會被高貸款成本給消弭不少。

ps.柬埔寨海關官員貪污很嚴重,雖然他們本身職業收入沒有很高,但是通關時,都會跟你要1~2元美金,一天下來收個200美金應該是很簡單的,下次經過可以不用鳥他們,直接通過即可。他們不太會講華語,但是唯一一定會講的就是『小費』兩個字,而且大部分只跟台灣人要喔,大概因為台灣人特別喜歡花錢消災吧!

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【柬埔寨新聞報導影片】

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