這幾個月事情很多，成交量放大許多，央北重劃區是房地合一 1.0 實施後，供給相對充裕的地方，任勝在這裡作業如魚得水，這兩個月做了500萬的業績。剛好這幾天疫情變嚴重，工作量稍稍舒緩，才有時間把累積眾多的文章一一書寫，所以宏普 GARDEN PARK 參訪到撰文已經間隔一個月。

這次要介紹的是宏普中央公園第二期 – ” 宏普 GARDEN PARK “，位於7700坪中央公園的左上角方向，公園第一排系列，佔地1937坪，同樣是室內挑高3米6，高垂直空間坪效的產品。對於宏普中央公園一期有所偏好，與其失之交臂的朋友，宏普 GARDEN PARK 的條件也很不錯，且付款條件也很輕鬆，如果你在找小兩房（22~23坪），不要車位，預算壓縮在1450~1600萬之間，目前手上的自備款在300萬以內，這建案就是少數可以滿足你的選項之一。

宏普 GARDEN PARK ，位置在央泱長虹＆國美德杰中央新村二期旁，在利記街＆中山路的交會處。建案規劃為兩棟A、B連棟住宅建築（AB棟底下有8個店面）以及16棟小型透天型店面（每個店面規劃為1~3F以及屋突，屋突的高度相當於住宅的4F高度），店面不附瓦斯、廚具，只能做無油煙的營業規劃使用。此外，這個基地是政府標售土地取得，所以沒有地主戶的存在。建築設計由吳非士聯合建築師事務所操刀負責，相對於宏普中央公園，我覺得二期的外觀有更洗鍊簡潔的感覺。

住家面對中央公園看出去的位置是公園以及興建中的劉氏古厝，後方則是看和平社區＆十四張捷運站（4F以上就可以跳過這些老房子）。隔著兩塊空地就是興建中的江陵天碩公園特區，規劃是一層四戶，面公園63坪，面和平社區41坪的規劃。

這個建案在參訪之前，最多人問的就是路衝問題，從上面的1F平面圖對照，可以看到住家沒有對到的問題。公共設施集中在右邊的住宅區，一樓部分有挑高7米8接待大廳（1F 4米2 ＋ 2F 3米6）、戶外游泳池、瑜珈室、健身房、信箱區，頂樓部分有空中花園、烤肉區。

社區一共規劃了24戶店面，一樓高度4米2，店面的效應，在和平社區跟十四張路（原央北三路，後來又更名為十四張路）的道路開通且連結後，會有不錯的集客效應，目前央北重劃區的小型店面也是置產客的鎖定目標，可能是因為未來有不錯的發展潛力，所以目前店面的定價也比一期的店面要高一些。

建築規劃分為A、B棟，總樓高24F，地下B3F，住家共290戶，室內高度一樣是3米6，樓地板18_CM，A棟為一層7戶，B棟為一層6戶，坪數規劃在23~40坪之間，AB棟是一樣的規劃鏡射，只差在B棟少了側邊兩房的規劃。宏普 GARDEN PARK 跟央北重劃區建案的三房主力規劃，在35~40坪之間一樣。

我去思考這個邏輯是什麼？

或許對於建設公司來說，三房總價壓縮在3000萬以內，是他們覺得比較有信心可以銷售掉的，想像一下像是宏普中央公園一期的B5格局（44.56坪），成交單價65~66萬，加上車位，總價就到3150~3180萬這個區間，這是一期電梯區最高總價帶的房型，如果這個房型佔建案的銷售比例再偏高些，建商跟代銷會有很大的銷售風險。也因為央北重劃區的這個坪數規劃比較少，又面對公園第一排，所以能在3個月內就成交。一般來說，除非是比較強勢的品牌或是超指標建案，建商才願意在高單價大坪數雙高的情況下，進行銷售。

如果有大坪數需要的朋友怎麼辦？建設公司也有考慮到變通的方式，可以購入 A6 & A7 或是 B5 ＆ B6，45坪以及28坪的合併規劃，搖身一變，變成重劃區目前還沒有規劃出來的超大坪數產品（69.01坪），總價會直接超過4600萬以上。

配備方面，宏普 GARDEN PARK 配置 6+6mm Low-e玻璃、多功能暖風機，新風機、全自動免治馬桶、洗碗機、蒸氣烤箱、地板隔音墊，以及預留好的電動車充電管線、電動曬衣架，玄關門電子鎖。

付款方式，自備25%，銀行貸款75％，預計2022年1月開工，預計完工日2026年1月，目前簽約準備10％，自備的25％中的5％也可以很彈性的併入交屋款隨著貸款一起貸下來。單價當然會比2018~2020年央北推出的建案，再轉手的價格還高一些，但是二手屋的交易困難處在於你除了要準備原先屋主購買的成本價的兩成至兩成五自備款，還要準備中間的漲幅，假設2018年屋主購買原價1250萬的小兩房無車位，在現在可以賣到1400萬，在交屋前你需要準備 1250 x 20% +（1400-1250）= 400萬，而購買同類型的宏普 GARDEN PARK 小兩房只需要準備290~320萬，而且準備時間達4年7個月。

其他相關的參考資料我附在下方，對於該建案有興趣，且未曾到現場看屋的朋友，可以聯絡任勝，我會請專人聯絡您，為您做更詳盡的介紹。