桃園藝文特區指標建案-璞園小王子
這次內文介紹會比較多,因為這次接到的璞園小王子,以藝文特區來說,算是均價比較高的社區,以一個銷售人員來說,要瞭解璞園建設訂定價格的策略,才能瞭解當初購買者為什麼買單。
璞園小王子是正藝文特區裡最小的基地推案,其他建案基本上都是以大基地大坪數去推,僅璞園小王子佔地最小,273.24坪,樓高11F,地下B3F,社區總戶數40戶,坪數規劃31坪/45坪,偏向於類華廈的規劃(但還是有24小時全天候警衛管理)。
一樓有兩個店鋪,公共空間有交誼廳跟中庭造景區,頂樓(RF1)有兩塊花園,RF2則是規劃一個小型的健身房,社區質感很不錯,昨天凌晨三點我開始整理正藝文特區的所有建案資料,大概可以歸納幾個重點:
☑ 正藝文特區裡面次低總價的進入門檻
最低進入門檻為面對中正路的京懋會,坪數規劃最小有到20坪&26坪,所以總價可以壓得更低。小王子算是坪數規劃跟總價達成平衡的一個產品,最小坪數31坪,至少可以做到2+1房,室內不至於運用空間過小。
☑ 綠園道面向最低總價
整個藝文特區可以分成幾個面向,『面中正路』、『面綠園道(中間的綠化長廊道)』、『看新埔六街』。在綠園道的面向,璞園小王子的進入門檻1526~2215萬是最低的,其次是捷寶君品總價拉到1893~2998萬,但是距離展演中心最為遙遠。
☑ 璞園建設大桃園特區推案最精華處
璞園建設在桃園僅推三個案件,璞淘元(位於經國二路)、實德 ‧ 璞園的家(近高鐵特區),再來就是藝文特區內的璞園小王子,以地點來說小王子的機能是最方便的,商圈最成熟,交通動線佳,綠地公園也是最為密集之處。
☑ 近展演中心交通、生活機能便利
藝文特區也不少台北 ↔ 桃園通勤的族群,最便利就是搭乘9023(到圓山捷運站)、9005(捷運市政府站),大概半小時內就可以到台北了。除了藝文活動眾多的展演中心外,未來展演中心旁即將興建桃園市立圖書館總館(相關新聞),市圖總館預定地位於展演中心旁的公有綠地,建蔽率四成,可留下六成綠地;基地鄰近未來的捷運綠線展演中心站(G11),規劃興建地下兩層、地上八層建築,地下室設置四百個平面停車位,預計111年完工。
【補充說明 桃園藝文特區】
桃園市多功能藝文園區、又稱桃園中正藝文特區或桃園藝文特區,位於台灣桃園市桃園區中正路、新埔六街、南平路及同德六街之間,為依據南崁新市鎮都市計畫細部計畫所設置的藝文展演場地,面積5.16公頃。
此地區原為農田,先後曾規劃為桃園市政府、國家戲劇院等用地;2007年起,藝文特區及周邊土地一同規劃開發後,習慣上位於中正路、新埔六街、南平路及大興西路一段之間的區域常一同被稱為「藝文特區」。位於其中的桃園展演中心於 2009年12月19日正式啟用,而桃園市立圖書館總館第二代總館則預計於2018年9月動工、2022年完工。
藝文特區就是桃園的富人圈,其中以中悅建設為推案的大宗,坪數規劃都很大。智偉分別就三個區塊,『面中正路』、『面綠園道』、『面新埔六街』的建案做個簡單的列表,上面有坪數規劃跟入門總價,即便是用新店一般三房的預算要買進這個範圍也是很吃力的。30~40萬的單價或許青埔高鐵特區也有這樣的成交案例,但是把總價考慮進去,青埔特區的購屋預算還有1000萬以下,藝文特區基本上要找到1500萬以下的物件相當的困難。
看新埔六街的社區僅禾林昭揚(Rich58)的總價有機會在3000萬以下,其他中悅系列的坪數都規劃至少80~159坪,推案100坪對於中悅來說是很稀疏平常的事情,這個區塊,以年收入200萬的家庭來說,要到最邊陲福容飯店對面的禾林昭揚商辦才能勉強負荷。
面綠園道內總價在3000萬以內,僅能選擇昭揚乾坤商辦區、璞園小王子、捷寶君品,考慮到現有機能跟未來捷運站加分效果(G11,展演中心站,南平路x中正路交會處),昭揚乾坤或是璞園小王子會比較合適。
中正路中悅系列總價依然高的誇張,但是比較邊邊的京懋會把總價壓到1500萬以下,是整個區塊最低總價的建案,另外印象羅浮單價、總價也很齊一,在2300~2900萬之間。
整個藝文特區僅就這六個建案可以在3000萬以下進入,把捷運站跟展演中心跟現有機能都考慮進來,璞園小王子的條件是比較優的,整體均價是最高的,價格離散程度低。在這個區塊的買方跟業務員在談該案件時,常常會把其他社區(例如:華爾道夫、御之苑、芙蓉匯)的單價拿來做比較,問題是總價一般人無法負擔,除非是醫師或是企業主才有辦法在桃園購買那麼高總價的產品。若功課作得不夠足的業務員很容易陷入洽談的迷思。