很快的2016年已經過了一半，不知道各位業務感覺如何？對比去年來看，似乎好做一些，但是依舊無法跟2014年以前的銷售狀況相比。

• 上河圖

目前的價格算是穩定的，持續有穩定的銷售成交，三房面中庭的價格也表現得不會太差，有接近50萬的水平，算是很好的消息。今年度兩房突破50萬的紀錄有兩筆，社區目前最低價為低樓層2+1房型的44.82萬，前方有電線桿跟面向宮廟，成交這個價格不算是太差。

• 江陵禮

江陵禮（公園特區）的價格意外的不給力阿！對照過去103年的成交價格65.19萬，現在大概下修了14%上下。雖然具備了距離大坪林捷運站步行2分鐘，知名建設公司等優勢，但以新店平均價格下修幅度5%~10%來看，社區下修幅度明顯高出許多，在相對利空的市場，江陵禮似乎比較不抗跌，也許屋齡比較舊是原因之一。

常聽到買方詢問電梯大樓超過20年之後銷售狀況會怎麼樣？以新店現在大坪林商圈主要近捷運的電梯大樓都逼近20~24年之間，銷售的確有些抗性。大部分的電梯買方，屋齡的限制多半抓在10年以內，所以以購屋預算跟屋齡這樣的角度來看，七張商圈是很多買方擇屋的第一首選商圈，像是寶徠花園.合環御景.高峰會.御之禮.雍華庭.玉上園.晶華館都是蠻合適的。

買方同樣設定這樣的屋齡跟預算，大坪林捷運周遭大部分的社區都會因為『屋齡』問題被排除掉，除了腹地有限外，未來的發展潛力的差距，屋齡問題也造成新店房價之首會落於七張而非大坪林。

• 富園

富園價格下修的也是很明顯，已經跌到101年左右的價位了，房價至少下修16%。

• 江陵京都

江陵京都價格修正大概在15%，在104年上半年社區還維持住持平的價位，最高點發生在104年4月單價51.79萬，由於社區的車位無法拆算，若拆算還原建坪單價應該在66萬，對比周遭的社區，例如：美麗人生.三輝墨寶，這顯然是個價格明顯超出價值的社區。

現在則是在不拆算的狀況下，建坪單價回到39.76萬，硬是拆算建坪單價大概是49萬左右。這個價格對照三輝墨寶（大樓區）行情63萬，三輝墨寶（華廈區）行情55萬，看起來似乎比較合理些。

客戶準備2000萬以內的預算基本上無法購入江陵京都，至少從101年至104年都是會被市場打槍的，104年10月開始雙北開始有感的修正，有不少大供給社區都在這個時間點左右陸陸續續通過奢侈稅的兩年閉鎖期，以新店來看，玉上園加上美河市的威力就大得驚人，同一個時間點，市場暴增約200個供給物件！

• 力麒雙星

力麒雙星算是這兩個月整理中，表現還不錯的社區，沒有明顯的價格修正。大坪林商圈目前大於70坪以上的物件相當難以銷售，而且成交價格偏低，這個在房市還在高檔時就有這樣的現象。在104年至105年這段期間，除了三輝墨寶還有不錯的價格表現，大坪林商圈的電梯大樓普遍是下修的，而且屋齡在20年以上基本上下修幅度均值都在15%，幾乎跟大供給區的玉上園達到同樣的跌幅。

• 結論

大坪林目前中古屋，屋齡在15~25年左右的中古屋，房價維持的表現明顯弱於一般的新店平均水平。電梯購買者對於屋齡的忍受度還尚未與時俱進，對於新店的電梯買方來說，10年以內的中古屋還是他們最佳的選擇，一來居住時間基本上都是五年起跳，屋齡新一點，未來換屋轉手比較不辛苦 ; 二來就是20年以上的電梯產品，直覺就是很老很舊，基本上是買方的備案選擇。

上河圖的價格已經回穩，力麒雙星的價格持平，江陵京都.富園.江陵禮（公園特區），捷運新公館大概也修正了15%~18%左右，康和春秋則是15%修正。新店重點修正時間點在104年10月～12月之間，很多社區這段時間沒有成交，造成房價不受影響的假象。以這個角度來看，七張商圈的價格算是相對穩健的，中間持續有大量的交易紀錄，但是下跌幅度都在10%內。而大坪林的修正幅度僅次於總站商圈，其實北市下一站並沒有想像中的保值。