2016年12月~2017年1月份成交行情探討 [區公所商圈]

新店市區除了總站商圈跟大坪林商圈的舊電梯之外,其他商圈都很保值,大幅度破盤的社區僅有玉上園跟美河市這種爆量供給,兩個社區累積供給接近200間的情況下才會大幅度價格下修,而現在兩者價格已經觸底反彈。其他像是西華館.國泰雙璽.霞飛大道.現代啟示的跌幅都在10%以內,價格回彈通常可以收復一半的跌幅,遇到利多,一年的時間內就可以回到持平的狀況,新店的二手屋市場,價格不便宜,但是身為人生最大的一筆交易,買在這裡其實很放心,因為很保值。

 

  • 巴黎皇宮(價格呈現混亂中,目前跟交屋前成交價格相當)

巴黎皇宮目前跟交屋前(2016年7~9月)的成交價格相當,價格持平,銷售緩慢。交屋後價格沒有崩跌,也沒有因為消費者能看到房子而搶進造成價格上漲,目前市場的總供給數維持在25~26件,釋出占社區的比率約13.3%。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
巴黎皇宮 10601 5/24 1205 27.48 130 39.12
巴黎皇宮 10512 5/24 1790 41.04 180 39.23
巴黎皇宮 10512 19/24 2130 42.54 180 45.84

低樓層的物件現在成交價格約在40萬上下,中樓層約在42~43萬,高樓層45~46萬,樓層的價差不大。

 

  • 霞飛大道(價格回到102年上半年交易水平)

霞飛大道二期回到102年上半年的成交水位,三房的物件受到市場冷清的影響,距離高點103年,一共下修了10%。三房的下修分兩個階段,103年到104年之間下修了8%,104年到105年下修2%。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
霞飛大道二期 10601 5/20 2098 40.34 0 52.01
霞飛大道二期 10501 9/20 1365 24.17 0 56.47
霞飛大道二期 10407 16/20 2465 40.34 200 56.15
霞飛大道二期 10307 19/20 2080 35.98 0 57.81
霞飛大道二期 10306 10/20 2600 42.86 0 60.66
霞飛大道二期 10212 3/20 1256 24.16 0 51.99
霞飛大道二期 10206 16/20 1720 24.16 220 62.09
霞飛大道二期 10205 2/20 1900 36.73 0 51.73
霞飛大道二期 10201 15/20 1438 24.2 0 59.42
霞飛大道二期 10107 15/20 1305 24.17 0 53.99
霞飛大道二期 10104 3/20 2100 40.86 160 47.48

整體修正的幅度並不大,霞飛大道算是相對保值。兩房在這段期間下修幅度也僅僅6%。歷經104年~105年的兩年空頭,累積下修幅度在10%都算是保值抗跌的,也無怪乎買方出來看個房子,預期可以大殺價卻落空。

 

  • 國泰雙璽(朝北面向脫離帳面損失,朝南面向成交率低)

對照105年交屋前的二手換約賠錢現象,目前國泰雙璽價格已經慢慢回穩。第一手購買金額在60萬以內都有機會解套,如果第一手購買金額超過60萬,目前帳面上要獲利還是有些困難。

  • 交屋後 國泰雙璽成交紀錄
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
國泰雙璽 10512 12/22 3500 55.28 200 59.70
國泰雙璽 10511 18/22 3500 55.28 200 59.70
  • 成屋前 屋主轉第二手的成交紀錄
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
國泰雙璽 10508 2/22 3035 54.92 200 51.62
國泰雙璽 10505 10/22 3455 54.92 200 59.27
國泰雙璽 10504 6/22 4000 64.9 400 55.47
國泰雙璽 10504 17/22 3280 54.92 200 56.08
國泰雙璽 10503 9/22 3460 60.97 200 53.47
國泰雙璽 10402 11/22 4650 72.78 400 58.40

交屋後整體的均價的確是有回升,出售的物件幾乎是平盤銷售或是僅賠仲介費,透過下圖的下半部可以看到,國泰雙璽成交均價主要集中在58~62萬之間,朝南面向(61.48坪/73.3坪)沒有50~54萬的成交紀錄,朝北面向(55.28坪/65.53坪)在58萬以下的成交比率稍微高點。

朝南面向的價格目前要獲利很困難,本身的成本就比較高了,即便是低樓層也便宜不到哪裡去,事實上消費者偏好朝南的面向,在國泰雙璽該社區是很明顯的。

朝北面向的物件目前成交率會相對比較高些,一來坪數比較小,二來是第一手的購買成本略低些,對照現在接近60萬的成交價格,有些屋主如果能夠自售成交,是可以不用賠錢的!

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