這個月有很多粉絲找智偉聊天，知道其實默默關心我們的人很多，大家也對智偉給予高度的評價，讓智偉很開心。

洽談的時間拉得比較長，不管是買方或是賣方也平常心看待，讓智偉的壓力也降低不少，近期我們的銷售還是會進行些篩選，現在的市場不太適合大量帶看，需要保持足夠營運資金用在合適的用途上！觀望的朋友可以持續參考智偉的部落格，我想這個網站的內容可以正確的反映市場的狀況，等到合適的時機點我們再去看屋吧！

• 區公所商圈探討（買屋賣屋找智偉 0921-119-034）

區公所這個月可以特別來探討養心殿，今年目前有四間養心殿已經成交了！

原先設定的價格，可以參考我們之前的上市物件整理表（點我）。A2-7F（115.14坪）售價：8950萬，A1-7F（114.59坪）售價：8920萬。成交價格相當於是打82折成交。

一般我們新店總價6000萬以內的定價，如果屋主是誠意想出售，最後的成交價格應該為開價的88折~95折間，養心殿這種爆炸高總價的產品，一來屋主在銷售時不肯示弱，所以會開很高 ; 二來現在的市場對於高總價的產品真的很不友善，金字塔頂多的客戶也不少出脫資金往實業跟海外發展，這個總價帶有機會成交時，偏買方市場，業務沒有一定的服務費也不願意成全屋主。

所以對待這總高總價社區的產品，最好的方式就是忽視所有的定價，著重業務的產品分析，參考過往的成交紀錄，然後出價。

至於會不會屋主會不會賠錢這個問題，目前中低樓層的屋主取得的價格都不會太高，賠錢的機率不高 ; 高樓層（14F以上）的屋主如果最後成交價格壓在63萬以下賠錢的機率偏高。

• 101年養心殿第一手買價

近期養心殿社區移轉的價格中低樓層約57~59.43萬 ; 高樓層約61~65萬。我們的成交資料庫時間拉長後，很好分析使用，目前看來16F以上可能第一手買價都破60萬以上，扣除管理費用跟銀行利息，即使賣63萬轉手還是變成小賠或是平盤（這總價至少還是得抽2%~2.5%的仲介費用）。

五峰重劃區扣除太子建設即將推案的『W太子』外，幾乎都有區分為地主戶跟建商持有戶，目前地主戶釋出的物件都不多，但是一旦釋出通常會破壞市場的均衡價格。

目前長虹峰華合理的價位在55~64萬之間，其中55~60萬間為成交的大宗，地主戶突然以不到50萬的價格出售會造成跟建商購買的屋主短時間無法成功銷售。這個社區短時間會因為這個原因陷入交易困難，因為消費者不會聽你講那麼多，他只想也用那麼低的價格買入。所以找到理性且願意瞭解整個重劃區現況，且又喜歡長虹峰華的買方，是當務之急！

可以預料到大概半年內要成交很難，短期目標就是先回到原先的成交價位，以周遭的吉美君品.琢青的成交價格，長虹峰華成交均價58~63萬上下算是合理價位。

現代啟示錄的單價持平中，超高總價的樓中樓終於賣出，當初開價開很高，最後以近期最低單價成交。目前社區總價2100萬內的銷售應該價格都會持平，超過以上單價就比較困難守穩。

因為屋齡也舊了，超過2100萬的社區也有台北人.園上園.玉上園等競爭對手可以選擇，總價1700~1850萬是現代啟示錄最好的銷售總價，想想電梯三房配上平面車位，1850萬內，市中心的好選擇真的不多。

• 總站商圈探討（買屋賣屋找智偉 0921-119-034）

碧潭有約現在的單價持平，D棟套房區價格壓縮在63~69.76萬之間 ; 兩房成交價格則在61~65.27萬之間，其他部分54~57萬間居多。目前還是總站最值得購買的社區！相對保值！

• 十四張商圈探討（買屋賣屋找智偉 0921-119-034）

湯泉一期跟二期在這段房市低迷的時期，價格曾經混亂過，但是還是整體均價往上發展，供給量大，但是成交的速度也快，社區居民對社區認同度也高，常常看到湯泉的住戶繼續尋覓湯泉的房屋。

可見管理蠻重要的，同樣的買方募集有高比例來自社區本身的有：上河圖，但是社區內部成交率並沒有湯泉來得高。

社區現在消息面很亂，其實智偉不樂見這樣的事情發生，從美河市的成交彷彿看到了名嘴新聞亂象的實體重現。仲介也趁機大幅度議價，買方卻不容易成交，別忘了沒有上漲動能的物件消費者是不會買的，消費者要買”物超所值的房子，不是要買會跌跌不休的便宜房子”！

在美河市可以看到上漲/持平/下跌，都看得到！有陣子我常當屋主的心靈導師，每天屋主都可以有仲介的新議價簡訊，問智偉該如何處理？對於要購買房屋就畫下無限願景，要賣出房屋擠出高額傭收就嚇得屋主從此離開房地產市場，我想這種事情一些討人厭的名嘴甚至網路上的房地產論壇已經在做了，我們新時代的業務還在做這個，好像有點走回頭路了。