10月上市案件整理-區公所商圈等5社區

上市物件表1

這個月區公所僅能整理5個社區了,目前御藏物件已經全部離開市場了,美麗殿也無釋出了。本身社區的戶數就比較少的社區在經歷1~3年的時間幾乎都會全部去化,下次釋出可能就是很久以後了。

 

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舞立方目前供給維持在5間左右,之前的成交價格大概落點在990萬~1010萬左右。有些屋主想賣得比較高些可能到成屋後比較有機會。

抓周遭比較能做替代型的產品為冠德都會通.碧潭捷市.霞飛二期,價格其實都輕輕鬆鬆破62萬以上,有些甚至達到69萬的水準。要說銷售速度比較慢的原因,可能還是因為預售屋二手市場的銷售主流要到接近成屋才會發酵,大部分的買方願意等到成屋後再去接手,即便知道之後可能會再多每坪3~5萬的成本。

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國泰雙璽是智偉一直很看好的社區,目前仲介成交的件數很少,問題跟舞立方一樣。社區破8成都是自住客,接手的也會是自住跟置產客,坪數基本門檻在54坪,基本上投資客不敢進去,自住客這個氛圍也不太敢買,但是這個時間敢接手的客戶,交屋後這個社區的表現不會讓人失望 ; 心動但不敢買的,未來交屋後屋主價格會開得比較強硬是可以預見的。

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整體的區公所商圈的體質在進行大換血,代銷在五峰重劃區吸引高資產的置產客跟自住客,這是第一波!第二波由置產客轉手給新移入的自住客。

大概再3~5年間,會有點像是寶橋路78巷&85巷的情況,銷售速度比較快些,因為價格具備齊一性,就會比較好賣。在一群4000萬的房屋群中賣個4000萬的房子絕對不困難,困難的地方在一群1000萬的房子中賣一間鶴立雞群的4000萬的房子絕對是很困難的!因為不同資產的客戶本身習慣的環境就不同,另外不可否認在一群新電梯大樓中,被重新規劃的市容一定會比舊社區好看得多。

大家都知道帳面上已經增值但是要找個認真厲害的業務趕快銷售掉,因為哪個時間點能銷售掉並不容易預測!

投影片5 (複製)上市物件整理

整體來說這些在2009年~2011年釋出的產品,那段期間代銷跟建設公司銷售的主力為相對大坪數的產品,但是仲介可沒有代銷那麼龐大的銷售資源跟案場情境,今天拆掉案場代銷也不敢把握自己可以把房子賣掉。

區公所大坪數的產品在銷售速度比較慢的情況下,其實屋主的心態普遍佳,如果您是要住比較長久的買方,這一帶的屋子相對好商議,出在實價登錄的價格區間,且參考仲介給您的專業建議,斡旋成功率會比其他商圈高很多。

並不會像是相對火熱的七張商圈,很多屋主賣房子,價格是『時價』,只要有新高價,屋主馬上打電話過來調整底價,這點是區公所商圈比較好的地方,另外現階段有這個去化時間比較久的問題,等之後入住率提升,可以想見住進來這個區域的屋主實力有多強,不是社區有兩房.三房.四房混合型的社區能相比的,未來銷售轉手速度問題會逐一改善。

2014-07-12-125425-6

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