2014年9~10月份成交行情探討 [大坪林.七張商圈]

9月成交行情探討

整體來說,代銷2014年的推案產品已經逐漸縮減到兩房的產品,對比兩年前推一堆70~110坪的產品來看,今年真的是比較不好推案,用剛性需求最強烈的產品去面對渾沌的市場,絕對是最安全的。

目前新店實力最強的商圈首選『七張』,大坪林利多有限,跟其他新店區域一樣,大部分也是處於持平的階段。除了景美美景的成交均價還在往上提升外,江陵京都單價突破新高,大部分都是處於盤整階段,2014年購買的價格跟2013年後半年的購買價格相去不遠。

整體來說,提前購買沒有好處也沒有壞處,價格沒有修正,參考成交價格,買方要殺個5%合理價也是不可行的。大坪林價格很穩,但是沒有像是前幾年,買了幾個月後就很明顯看到房價已經上漲超過成本價2~3萬。

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高峰會今年的交易波動性很大,以往就是低樓層突破高樓層的價格,高樓層屋主設定更高的價格,然後交錯破新高。2014年則是看屋主的信心交易,遇到信心薄弱的屋主,有機會低樓層撿到57~59萬的交易價格;高樓層則是正常交易63~65萬,但是偶有61.18萬的低樓層價買高樓層的情況出現。

這時候跳進來購屋的買方,不是白癡,整體房地產市場還是相對穩健,但是今年度跟明年下半年一定還是消息面的利空攻擊,有辦法長期持有一定可以吃到商圈發展的長波段,抱著投機心態,很可能就是賠了利息錢,等到利空消失,望著續漲的房價會很惋惜。

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同樣是久久沒有釋出的社區,七張的雍華庭則是開出紅盤,一成交就擊敗了周遭大部分的社區,一舉擊潰群星會.合環御景.裕文花園.御之禮的高單價。目前社區還有一間頂樓在出售,美中不足的是改為兩房,但是開價也不會誇張,可以參考看看。

另外日安台北這社區剛剛看到創了個新高價,馬上就出現一筆破4字頭的成交價格,成交價格至少是2年內新低價,我不知道買58.09萬的人會怎麼想?其他住戶看到這個成交價原本很開心的,下一秒卻又跌落地獄了!投影片10 (複製)

合環御景是七張目前成交活絡又強勢的社區,下半年至今已經交易5間。目前高樓層樓中樓創新高價,A2-8F也意味著社區相對抗性比較高,卻也成交了57.55萬。整體御景進入門檻單價幾乎在59萬以上,出低於這個價格僅有A5低樓層跟A2可以選擇。

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玉上園跟園上園的兩房一樣,至少領先三房四房的房價一年以上。目前還有上漲的趨勢,已經快達65萬的單價。而目前標準產品的均價52~55萬可以買到絕大部分的產品。特殊面交流道很近的部分則是47~49萬偶而可以買到,玉上園在年初還一堆4字頭,也是今年度上漲動能最可怕的社區。

ps.『簡報上的 相對調價不優的面向 修改為 相對條件不優的面向』

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三和苑社區目前零供給,最後成交的低樓層中庭面向創下高單價!中正路商圈的單價還有補漲的空間,在2013~2014這一段時間,中正路陸續開了『屈臣氏.茶湯會.麥當勞.肯德基.優格店.義美.清玉.診所.寵物世界.麵包店』,原本以為中正路沒落許久不會再提升機能了,不過這一年真的讓人大開眼界,對比北新&中興路段,中正路還大有可為。

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寶橋路劃到中興路二段上面,通常銷售的極限到這邊告一個段落,過中興路二段到達寶興路的產品,通常吸引買方目光有限。圓圓園也是今年度有微幅修正的社區,下修幅度不到6%,大約4~5%左右;台北人則是持平,沒有下滑,但是今年大部分的成交單價都沒有破50萬。距離捷運站遠還有周遭相對環境不佳,在房市比較冷的狀況下,成交的速度跟價格都不漂亮。2014-02-14-004206-58

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