新店指標建案-合環御景(MY WAY)

合環御景

目前合環御景屬於新店第一個都市更新成功的範例,剛好前身是御花園的海砂屋。在金融風暴的時候推出銷售,銷售狀況並不好,僅賣出了幾戶(事實證明那時候買的人賺到了,約買35萬左右)。基地位置為新北市新店區寶橋路78巷3號,建商為合環建設。

之後在2010年代銷重新開賣,成交價格則落在42~51萬左右。智偉2010年8月離開仲介業,2011年1月又重新回來,就是重回自己最熟悉的商圈-寶橋路78巷,當然合環御景是我第一個重新回來熟悉的社區(那時候我還搞不清楚甚麼是寶徠花園,那不是在信義區嗎?@@

 舞立方照片 [自動儲存] (複製)
社區規劃很簡單,住戶進入由寶橋路78巷C.D棟的大廳進入,車子由F棟旁的車道口進出。一樓有店面,目前中興路二段部分有登山用品店.21世紀仲介店.診所,寶橋路這邊的店面有7-11跟幼兒美語中心。

主要公設集中在左手邊的E棟,目前有桌球室跟健身房可以使用;另外右手邊的B棟具有室內溫水游泳池。在玉上園及御景出現之前,群星會為寶橋路78巷唯一有完善中庭的社區,御景出來後,腹地規模較大(2177坪),生活形態類似,有不少群星會的住戶搬遷入住。

早期智偉製作的社區平面圖,可以看得出來御景沒有套房&兩房的產品,進入社區的門檻就是三房起跳,最小坪數為41坪型,每戶最高處為樓中樓產品。

上面那份圖表主要是用來判讀同業目前開發案件的正確門牌,所使用的!一般來說智偉介紹都用簡易圖表,附上門牌跟坪數表即可。在奢侈稅即將公布的前夕,2011年的1月~2月市場有接近26戶在銷售,2010年底已經有上到52~53萬。奢侈稅公布後,造成每坪價格下跌至五都升格之前,約僅成交43~51萬。奢侈稅公布後信義馬上成交一戶54萬多,當不安的籌碼都離開御景市場,價格馬上拉升,回到2010年底的成交單價,還略微高些。

 

大廳挑高7.5米,算是不錯的高度,即便是拉到現在來看,也算是蠻氣派的大廳。至少已經完敗長虹峰華的4.1米大廳了。合環御景最大的問題就是在於2177坪的基地,卻有373戶,六棟建築物聳立,造成壁刀煞很密集的狀態。另外坪數越小越接近方正格局,越大越接近長型格局,幾乎最靠近浴廁的房間都是暗房,都是御景普遍性的缺點。
 
而且中興路的採光相對較佳,但是在主要幹道上面,會很吵。寶橋路比較寧靜,但是採光相對較弱。取兩好的產品為-採光好&寧靜,就只得買C.D.E棟的高樓層產品,另外F棟可看到裕隆城的面向價格也較高,目前社區最高價為2012年9月成交的F2-17F,成交單價為59.12萬,同時期成交的E1-20F為56.26萬,及D3-6F為57.4萬都是智偉提到好條件的御景,屋主價格都比較堅持,可參考去年智偉寫的網誌(點我)。

今年目前御景的價格都穩當在51.99萬以上,不管是甚麼樣的御景產品,目前4字頭成交價的御景產品已經完全去化了,加上寶徠花園跟御寶.群星會的競價狀況,目前御景強力的產品面向應該有60萬以上的實力沒有問題,普通面向為54~56萬區間遊走,A2面向可能會略低些。

【中庭花園(上圖)以及社區大廳(下圖)】
 
robow edit4
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