新店指標建案-美麗殿

上次智偉有稍微介紹養心殿的周圍環境已經養心殿的一些內容,忘記的朋友可以參考(點我),裡面有稍微介紹五峰重劃區8700坪內的基地外部環境狀況。

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區公所在2010~2012年的推案普遍都是大坪數居多,除了御藏以外推案為兩房跟三房外,幾乎動不動就是總價4200萬起跳,要擠進這個五峰重劃區真的財力要很雄厚。截至2015年1月19日止,目前五峰重劃區的最小坪數為琢青的27坪型為最小入門坪數,搭配車位的均價要2250萬。

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美麗殿的規劃坪數向下縮減一些,在單價相對寶徠花園的成交單價低的狀況下,其實71坪抓的總價帶客戶跟購買寶徠花園66.33/67.06/68.69坪型的客群相同,也是目前寶徠花園相較容易銷售的四房產品,總價4850萬~5100萬的客群。這樣的總價的帶看配案90%會有寶徠花園或是中興馥或三輝君匯等產品做候選對象。

相較養心殿,美麗殿的門廳挑高更高,達7.8米,相較之下長虹峰華明顯是屬於次一級的產品,美麗殿與三輝君匯的挑高7.8米平起平坐。公設分佈範圍較第一期的養心殿廣,有1.2樓的空間可以使用。在14F以下為4戶/1層,以上合併縮減戶數為2戶/1層。相較養心殿前面有8F高的消防宿舍,美麗殿似乎較受到高資產客戶的偏好。

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由中正路95巷的社區入口進入社區,一樓僅有挑高的迎賓大廳以及隱匿在大廳後方的宴客廳,相對小而精美。從大廳的右手處,可搭乘電梯到達二樓公設區。
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二樓的部分則是游泳池跟健身房為主,面向可以看到占地835坪的中正公園。整個腹地比較小,所有的公設空間相對集中。
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14F以下的規劃狀況,71坪型的總價約落在4711萬~4800萬之間,87坪型的總價約落在5580萬~5850萬之間,跟寶徠的四房產品具備同總價帶的競爭效果,就看客戶偏好那樣的環境。交屋後市場上沒有釋出,智偉有些接觸到客戶有想出售的意思,但是價格短時間應該無法售出,就沒有接案了。

A3以及A5跟養心殿對望,比較沒有特殊景觀 ; 坪數較大的A1.A2則是可以看到中正公園,視覺上比較舒適,棟距較遠,不會有壓迫感。

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14F開始社區做退縮,變成一層兩戶。其中14F~17F都是配有露臺的特殊產品,樣品屋施作在14F的位置,同時具備社區最大露臺,以上露臺的比例會漸漸縮小,到18F開始就沒有露臺了。

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目前問坊間的仲介對於美麗殿,幾乎都一問三不知,市場呈現零供給,多數的業務比較沒有機會去參觀,高總價的銷售市場因此容易產生進入的障礙,造成有機會估到價格的業務,報價也偏高,造成很多現在二手銷售的屋主開價都開到80萬以上,有時候不是屋主心態高,是因為業務的專業知識不足,造成自己的銷售困擾。

養心殿則是因為103年開始有物件釋出,讓大家開始對這個高總價社區有些微的認識。但是在預售期間,養心殿也不如外界所猜測的高價,高資產客戶還是挺吃品牌的。相對附近的國泰雙璽,單價表現一定在養心殿/美麗殿之上。

美麗殿進去接待中心,還是看電影,主要還是主打這個超過1萬坪的綠化空間。這塊重劃區,在推動時,很多仲介都用重劃區未來上看70萬,來賣旁邊的巴黎皇宮。但是事實證明目前已經使用了大半的重劃區,規劃的產品,僅讓人覺得不錯,但不夠驚豔,有些浪費了這個規劃許久的重劃區(至少我覺得這個地點很棒,極具機能性!不像其他地方的重劃區,機能等於重新開始,幾乎是零機能),僅剩下零星的空地跟吉美五峰推案,不知不覺,我們只能期待行政園區的發展了!

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以智偉的個人想法,感覺美麗殿是養心殿的銷售後檢討所做的修正建案,大坪數賣的單價普遍不佳,坪數相對縮減,去追求更好的銷售價格。而到交屋的末期,社區的最高價格已經達到72萬的水平,到103年12月代銷正式推場,宣告完全銷售,結束美麗殿.養心殿這三年的銷售期。

平心而論,養心殿跟美麗殿的質感有慢慢提升,因為引入的住戶的水平基本上都是億級的客戶,能丟4800萬~9000萬在房地產的客戶,身價基本上都是破億起跳。進入這個社區之後,陸續跟建商溝通,也讓建商對於高資產客的思維做些調整,有別以前賣新巨蛋.天闊等銷售規格,像是養心殿的地下公設區還有陸續作修改,去符合住戶的要求。當然新店的高規格住宅還有一段發展的空間,內部規劃跟外觀設計還不算是太讓人驚艷,但是養心殿.美麗殿開了先例,在外部跟內在都做了革新,未來會讓新店的天際線變得更好。

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robow edit4

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