很快的進入了10月底了，今年已經快結束了，不得不說，第三季應該是今年最辛苦的月份！

近期大坪林的成交資料我們都補上了，三輝墨寶大樓區的價格創新高價，而凱薩皇家等舊華廈也有破60萬的成交水平，江陵春中低樓層維持在61~63萬間，自立街的力麒雙星則是微幅下修至102年的成交水平，大概成交價格在55~57萬間。

一切都還安好，只是打開電視覺得台灣快毀滅罷了！現在買房子很多人覺得是高點，SARS那時候也很多人覺得完蛋了，有那個時間點只有利多無利空，然後房價還會讓你慢慢決定的？很多業務員這時候會說服客戶，但是真正需要被說服的是自己，自己心態不正確，說再多都是白說，智偉不太喜歡”拜託”人家買房子，因為這是自己的人生決定，房地產可不像是其他金融市場有人情買單這事情。

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進入正題，我們來看10月份大坪林的重點供給社區上市的狀況。

上河圖上市物件表（介紹）

目前上河圖的價格方面算是很穩健的，當然有些消費者認為之前有成交一筆4字頭中高樓層的應該算是崩盤的訊號，對於這點智偉的看法比較不同。第一點.為屋主私人需要快速結案因素才有大幅度議價發生，例如：分產.離婚.公司出現財務問題，非正常現象;第二點扣除這比交易，同期兩房產品依舊維持53萬的高成交均價。

• 上河圖近期成交紀錄

現在這個時間點是屬於102年該上車為上車的『純自住者』，如果現在有個時光機，那你上來了！如果你現在還沒有上來，那我想未來你又是眼巴巴看著房價上漲的那一群。現在賣掉房屋，不是為了換屋，而是因為覺得賣掉後可以等房價下來在買，我覺得這個操作很大膽，而且還是有不少屋主很硬，根本談不下去，尤其是堅持跟自住客交易的買方，他們會比投資客難談很多。

上河圖現在的價格個人還是覺得可以買，相較於周遭的雙興天下跟映水堂，上河圖的價值算被低估。

• 映水堂近期成交紀錄

• 雙興天下近期成交紀錄

中興馥上市物件表（介紹）

中興馥的成交狀況個人不看好，就過去的成交經驗，破70坪的大坪林產品為二手屋交易市場的毒藥。有興趣的朋友可以拉江陵誠的成交均價出來看，也是慘兮兮。

這個社區的當務之急就是找到買方，屋主設定的底價沒有太大的參考意義，因為這個地方的市場偏買方市場，堅持過高，買方就跑到七張去了，七張這種大坪數的產品，屋主是最硬的，其次是區公所，總站有時候可能還比大坪林好。

• 中興馥近期成交紀錄

三輝君匯上市物件表（介紹）

短時間屋主只能小賺，這種定位為豪宅規格的產品，基地面積真的不夠，跟中興馥一樣，有這種總價的客戶還是優先選擇五峰重劃區或是合環御寶.寶徠花園.合環御景等。

這也看得出來當初先建後售的現場銷售業務實力真的很強，車位定價當時就很高，成交單價也不低，現在賣幾乎扣除仲介費跟裝潢費用=平盤出售。

• 三輝君匯近期成交紀錄