今年度有很多事情要處理，拖到7月中旬才去看這個特殊的案子-『宏普AMAX』。今年度預售屋市場有蠻大的修正，主要的因素是今年的社會挺紛擾的，年初有學運，另外今年底又要舉辦重大選舉，政府一定會對於市場隨地放出的利空消息睜一隻眼閉一隻眼。

操作比較靈活的建商跟代銷，改變規劃產品，改為18~28坪的產品規劃，應付今年度的銷售困境。前兩三年的預售屋市場幾乎都是大坪數產品為主流，要買兩房或是三房的買方幾乎被逼到二手屋市場，讓仲介稍微可以得到些甜頭。現在代銷也要來爭食兩房跟套房的餅，相對後端的仲介能經營的客群會越來越少。

宏普AMAX就是宏普建設跟海悅在2014年突破重圍開出紅盤的利器！基地位置在新北市新莊區中央路跟中信街交叉口。(請參考以下Google map)

重點：『10%訂簽款』.『近捷運』.『政府大量投入資金』.『雨遮不計價』

• 『10%訂簽款』- 產生的高槓桿效率

預計今年年底前會開始動工，但是AMAX在24F鋼構完成前，無須再繳納任何款項，保守估計在2015年底左右才有可能再繳款。假設在329檔期購入的買方，準備的金額88萬～96萬不等，等於從簽約到下次繳款有至少21個月不用煩惱資金的問題。

其他這類型的總價產品，21個月差不多要交屋了，繳納的款項約300萬左右。以過往台北晶麒或是上河園的例子，1000萬內的總價在12個月內小賺30~50萬內是辦得到的。

等於這段時間可以產生至少約34％～56.8%的投報率。很多新鮮人收入不錯（例如：月收8萬以上），但是沒有家庭的金援，要購買1000萬左右的房屋，等存到自備款200~300萬時，房價已經飆到1200~1300萬了，自然會產生追不上房價的感嘆。

AMAX付款方式對於從事業務工作的年輕人有利，準備的資金在100萬內，中間有至少21個月讓你慢慢去準備下一個100萬，中間即便是遇到業務的低潮，你有整整21個月以上的時間可以去籌措資金度過難關。如果你的目標是增加自備款投入人生第一間自住的房屋，那這個建案是提升你手頭資金50％的『工具』。畢竟它是商業用地的一般事務所，如果你是小資族，少資金的族群，這個建案對你來說是工具的確沒有錯，畢竟不能當住宅使用喔。

這一成的簽訂類似一種權利金，選擇權的概念，由於從簽約到下次繳款有接近橫跨兩年的時間，當房地產下跌時，最多也僅是損失一成的訂簽而已。再加上這裡有政府為你撐腰，除非這一成訂簽都是跟地下錢莊借的，否則不太可能賠錢。

建築外觀比較偏向歐式的建築，全石材覆蓋，很特殊的規劃。比較特別的是這個建案名稱很有時尚潮流感，但是建築卻是古典高貴路線，比較對不太起來。

1F挑高6米配有兩個店面（1F~3F），社區加上店面一共有380戶。絕大部分坪數為17坪型，其他邊間另外有25坪型以及32坪型，還有圓弧處的16坪型。

公設部分：1F會有健身房，應該是腳踏車停放處做修改，頂樓部分有健身房.烤肉區.休憩區。

• 『近捷運』-  經由空橋到達副都心站，4分鐘內可以到達

在AMAX的基地位置就可以看到副都心站，若是距離高架橋太近就不好了。以往坪數規劃面向，落是座落基地在大馬路跟高架橋旁，通常小坪數通常是配置在最吵落塵量最多的面向。

在距離3~4分鐘步行路程的AMAX來說，比較不用擔心高架橋面向的吵雜聲，有一定的距離。到達未來的AU商城以及副都心站都很近。

• 『政府大量投入資金』- 抗跌起漲的保證

匯集國民的稅金大量投入這個區塊，以投資股票的概念就是要『順勢而為』。在購買房屋時，最忌諱就是以過去的價格觀點去看現在。

不要想沒有捷運前的新店，一坪10多萬，重點是已經有捷運以及未來利多即將發酵的狀況下，價格會成長多少？而不是這個地點以前才多少。同樣的觀點套用到副都心也是，整理如下（取自蘋果日報2014/04/06的整理）：

大新莊廣闊腹地 建設全方位

政府進駐： 
中央合署辦公大樓 
四大部會六大附屬機關進駐 

科技產業： 
1.新北知識產業園區 
2.國際創新園區 
3.AU捷運商城計劃案 

娛樂中心： 
台灣電影文化中心 

公園綠地： 
1.六大座自然生態公園 
2.2.3公里中港綠堤河廊 
3.低碳綠能示範特區，雙北唯一綠能城 

交通捷運： 
1.捷運環狀線 
2.捷運機場線(新北站可預辦登機) 
3.捷運新莊線 

快速道路： 
中山高、汐五高、五楊高、特一線、特二線、台一線

房地產的利多實現後，不像企業體一樣會有利多出盡的問題。因為積疊更多的資源會造就更好的交通跟就業環境，就會吸引更多的人入住。重劃區第一批的居民都是投資客，中期就是小自住客，因為價格還算便宜，最後吸引都是置產有錢人，當生活環境機能滿足了，辛苦打拼的企業主就看得上眼了，當然推案的產品都是大坪數產品，也非我們這種小老百姓可以觸及的。

• 『雨遮不計價』- 讓利

AMAX案場規劃雨遮的部分是不計價的，很多銷售案場，代銷都跟你說：『依法規規定是不能計價，但是實際上我們會灌在你購買的主建物中之類的。』

AMAX這個建案來說，以17坪型來說，大概未登的雨遮接近0.47坪左右，若是一坪60萬來保守看估算，等於未來若可登記則產生了28.2萬溢酬（這還是成屋後房價沒上漲的保守估算），但是不能保證未來一定會登記，至少這是少數實現雨遮不計價的產品。

這個產品若持有到成屋，有點像是年輕人購屋的養成遊戲，使用一陣子要處置換屋時，手上的資金已經足夠，AMAX也功成身退，送你到更大坪數或是更精華區段的房子。

文章結束，案場約銷售七成左右。有在找尋房屋的朋友，其實各地這類型總價的產品都可以看看。畢竟人生第一間房屋，最大的問題是自備款，其次是每月還款能力，1000萬左右的案子都是首購族可以去涉獵學習的範圍。當天看完房子，其實智偉有些心動，但是沒有辦法，我已經投入好幾間AMAX的資金到新店的房子裡，所以無緣了。

ps.附上我很喜歡的中港大排（http://ppt.cc/KZ0u），可以參考這個作者的照片，拍得很有意境。另外也拍攝了中港大排2014/08/01的夜景，給大家參考看看。