近期整理成交資訊，仲介成交的主力還是集中在玉上園跟美河市，至少這兩個社區佔了40％左右仲介交易比重，短期間玉上園的供給的速度還是偏快，賣了那麼多間，社區”淨”供給量（新增供給-售出量）僅減少3間，可見繼續補上的物件還真不少，77.61坪型的大四房單價已經有落到34.53萬的超低單價了。

◊ 寶徠花園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

寶徠花園 近期部分物件有下修，像是我們接到的 B5-5F.B1-18F.B3-18F 現在價格都修正得很漂亮，尤其是 B1-18F & B3-18F 幾乎開價與中低樓層無異。在這幾個物件賣出前，其他的物件要銷售出去的機率不到10%。

高樓層短時間要破70萬的可能性很低，僅剩下兩房有機會突破70萬。A1.A3等面家樂福牆面的產品，智偉預估現在潛在成交價格在55~56萬之間。

目前個人預估寶徠花園各面向潛在可能成交單價為下：

各面向高樓層落差不會太大，以 B1-18F/B3-18F 目前合理的可能成交價格為4840~4900萬/5740~5800萬左右，對照目前的開價相當於打92~93折就會落到合理區間。以一個充分資訊的消費者來看，高樓層產品目前條件最優質就是 B1-18F 以及 B3-18F，這兩間如果沒有成功出售，其他的高樓層成交的機率真的很低。

寶徠花園除了兩房的產品外，其他房型的價格預估都會回到102年的成交水平。低樓層開價超過70萬，基本上得要繼續賣超過九個月以上，高樓層超過75萬也是一樣屬於短期無法成功銷售的物件，更別說這個社區帶看公設還有一堆困難，價格先要開得漂亮才有機會在3~4個月內成交。

◊ 玉上園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

玉上園 這幾個月仲介成交的筆數不少，總算抑制住潛在的賣盤。相較上個月總供給量有些微下降。大坪數部分（77.61坪以上）已經開始有不少屋主認賠9%左右，以33~35萬成交。

三房跟標準四房的價格目前還算穩固，短時間持續破底的機率不大，但是C7/D7/E7/F7這類大坪數應該單價要拉上來很困難，要破39萬應該都很力不從心。

整體均價在44~48萬間為大宗，整體來看開價53萬以內的物件比較有競爭力，現在很多業務也持續在議價，整個就是買方市場，有些物件的屋主預售價格跟開價有明顯的落差。

◊ 園上園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

園上園 B6-22F 屋主非常想賣，價格修正的頻率高，從最早的2650萬一路下修至2490萬。目前對照玉上園的成交狀況去概抓園上園可能的成交單價為：

這樣評估 B6-22F 的成交落價要在2292萬~2386萬左右會比較有機會成交，對比目前2490萬的開價，要給消費者4.1~8%的議價空間才有機會成交，當然買方殺超過這個比例，破局的可能性很大 ;  A1-6F 合理價位在 1852萬~1978萬間會比較適合，如果屋主要價超過這個範圍，目前成交的機率很低。

最近有幾筆77.61坪型的產品成交價格在33~35萬之間，正式宣告玉上園已經開始有屋主賠售，目前僅發生在大坪數，賠售金額為3%~9%不等，其他小於77.61坪的產品，目前還站穩44~47萬之間。

◊ 合環御景 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

合環御景 D1-17F 又回到市場，之前曾經銷售過的 E2-18F 也一樣回到市場。目前 D1-17F 的價格已經無可挑剔。

目前以四房來看，E2-18F 的價格還是偏高太多，如果成交價格可以落在4025萬左右比較有機會成交，目前屋主似乎還沒有考慮以這個價位售出，可以想見在今年6月前成交的機率不高。

目前概抓大概就是這樣子，以這個價位去設定跟屋主議價，通常遇到誠意買方，也比較有機會在短時間洽談成功，估價超過這個範圍會銷售得比較辛苦。D1-17F如果屋主設定價位在4040萬為銷售期望，應該有機會在上半年成功售出。未來這三個月智偉覺得 D1-17F 成交機率最高，銷售的抗性在於物件的裝潢不符合大部分買方的期許，但是智偉覺得價格方面已經很有誠意了，找到一個合適的買主就可以一拍即合。

◊ 高峰會 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

高峰會 B2-6F價格有明顯的下修，目前開價僅63.39萬，可能仲介已經議價破60萬了！連兩房都守不住60萬大關了，預估現在C1-3F可能成交單價會落到55~56萬左右，而B2-6F可能預估成交單價在58萬附近可能是買方比較能接受的價位。

◊ 三和苑 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

三和苑 近期比較有可能成交的反而是 B3-8F 以及 B1-10F，B2-4F 的價格可能得要議價到48~49萬之間，比較有機會成交。在房地產相對不是那麼熱絡的情況下，條件不好的物件（樓層.面向.嫌惡設施）問題都會被消費者放大，需要更多的讓價空間才有機會成交。

◊ 中正川普 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

中正川普 的價位取決於周遭的三和苑的狀況，低樓層的川普價格沒有視野，又具備跟市場鄰近的缺點，成交價格回到46~48萬是比較相符現在的合理價格，以 G-3F 的成交落點在2045萬以下是比較有機會銷售出去的。

結論

七張商圈有不少條件很好的物件都已經開始調整價格了，拼3個月內成交！沒有調整價格的反倒是一些條件沒有那麼有優勢的物件，當以往的A級物件銷售了半年都未成功售出，有些屋主開始認清楚事實，對於置產的物件開始有少賺加快流動性的想法。

自住者反而對於房市的看法不夠客觀，很多甚至低樓層還開得比高樓層高出許多，業務需要多花費更多的時間跟精力告訴他們現在的狀況。尤其是現在誠意買方有限，需要在真命天子出現前，把物件議到合理價格間，不然錯過一組適合的買方，下次的成交機會遙遙無期。

長期，房地產還是可以持有的，不是因為現在很多利空的資訊跟氛圍，房地產就沒有任何持有的價值。