從區公所的上市物件來看，價格調整的比率非常的低，開價幾乎90%以上都是維持前幾季的價位，可能部分也是跟出價頻率相對比較低有關，沒有斡旋自然減少議價的機率，屋主也希望看到明確的買方再洽談。

以前網友也常酸仲介只會講利多，但是事實證明不是如此。做久了，會遭遇到利多跟利空以及景氣波動，提供正確跟中肯的建議才是智偉一直在做的事情。

◊ 養心殿 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

養心殿 現在的物件都是比較中低樓層的，開價不會太重要，因為能夠購買這樣總價的人不多，依舊處於買方市場。估計低樓層的物件大概有機會成交到58萬，扣除成本都還有機會賺到錢 ; 高樓層的物件大概60~63萬，扣除成本賠錢的機率很高。

◊ 美麗殿 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

美麗殿 近期物件開始陸續通過奢侈稅解禁期，比較訝異的是面對中正公園的A1-10F僅開價71.28萬，這樣顯得 A3-8F 以及 A3-12F 這個開價都不夠漂亮了。

◊ 長虹峰華 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

長虹峰華 這個單價，智偉從來都沒有覺得太貴。但是總有些外在因素去抑制這個社區的價格。距離捷運站3分鐘，優質管理，小而美的戶數，其實還是很不錯的，尤其是常接到70坪左右的客戶，之前沒有美麗殿釋出前，幾乎都是推到長虹峰華去介紹。

推薦給大家，目前低中高樓層，市場的物件都很充裕，多看多比較。

◊ 北新官邸 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

北新官邸 估算跟國泰雙璽有一樣的問題，國泰雙璽今年已經接近交屋了，估算會有越來越多的潛在買方過來洽談，但是北新官邸距離完工還很久，這段時間一定還是處於乏人問津的狀態。離開銷售中心的預售屋轉手，買方都很清醒，業務要讓這些買方一個月內做出購買的決定都很困難。估計在交屋最後半年前，都不會有太多詢問的電話。

◊ 松漢大雅 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

松漢大雅 先前的價格已經逐漸拉升，不過整體高總價買方還是處於可買可不買的觀望氣氛，所以上半年如果有機會成交一間就很不錯了。目前智偉還是看好 B1-7F ，目前上市物件中，屋主心態最佳，且樓層比較高的產品，價格跟國泰雙璽等產品還是有價格的落差，有這樣的總價，但是希望買更大更足夠的坪數，納入看屋名單，無妨。

◊ 國泰雙璽 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

國泰雙璽 近期信義成交的 9F 已經以超級破盤的價格成交，53.47萬！估計這個價格，屋主應該是逃不過賠錢的命運。預售屋現在的銷售幾乎看不見曙光！畢竟是有點類似期貨的交易，當大家持平看法或是看跌的話，這樣的物件要轉手非常的困難。

要買方儘速決定，但是又無法提供立即性的入住使用，如果有業務可以在這個時間點，幫助屋主全身而退已經算是很厲害的銷售高手了。屋主如果不急的話，還是等成屋後再銷售吧！

◊ 舞立方 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

舞立方 已經停止成交許久，自從柯P開始打違建後，這種具備複式夾層空間的產品，買方的購買意願就大幅度下降，沒有人知道哪時候新北市也會比照台北市辦理。

整體銷售陷入高流動性風險，目前大部分的屋主都有設定一個停損的時間，在上半年內沒有成交估計，A2-2F or B1-3F 就會進入租賃市場，暫時停止銷售。而且陸續有不少屋主都開始裝潢，裝潢的成本概抓50萬~100萬之間，可以理解目前的委售價格可能已經讓無可讓了。

這週四之後B1-3F會完成裝潢，之前對這種錯層空間比較沒有概念的朋友，可以參考屋主的裝潢後，看看有沒有其他的想法。

• 預售轉手價格紀錄（2013/07~2015/07）

• 屋主一手成本購買紀錄（2013/07，下面的交屋日期非”交易”日期）

結論

大多數的物件詢問狀況遠不如七張商圈，業務在回報上也會面臨難題，有些業務要是虛擬個假的客戶，隨便丟個價格，說不定屋主就願意賣了，這就會變得很棘手。

以前買屋從來沒有思考過，交屋前沒有辦法賣出怎麼辦？現在很多預售屋的屋主都開始有這樣的困擾，房地產市場的交易，幾乎都被自住客所佔據填滿，會有什麼特性呢？

1.爛的商品賣不掉，僅僅訴求低總價，自住客不要低總價，他們要”合適”的房屋，因為他們一輩子可能只打算買賣兩次到三次。

2.思考時間拉很長，有時候讓屋主都不想賣了，他們才能決定到底要不要All in。

3.服務的業務，要更有耐心跟同理心，習慣經營投資客.投機客的業務，無法適應這樣反覆的人性，因為沒有經過這樣的銷售歷練。

4.客戶的信任度培養後，會有很多死忠的客戶，不容易被搶走，尤其是善於經營自住者的業務，會在這裡拉大跟其他仲介的差距。