2015年10~11月份成交行情探討 [區公所.總站.十四張商圈]

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美河市的發展是十四張商圈的重點目標,在10月前的交易單位都還算是很穩健。美河市第一次奢侈稅解禁時間在104年8月初,這讓美河市的物件供給大幅度爆量,在撰寫這篇文章的時候一共有83間在銷售,而在加上仲介在9月份~10月份銷售的部分大約有20間左右,等於第三季的供給量能達103間上下。

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103間對比美河市的量體來說,不過不到6%的數字,距離所謂的崩盤量體15%上下還距離很遠,現在屋主大幅度讓價到102年8月交屋之前的價格的原因在於整體的銷售速度太慢!以去年玉上園持續維持60間上市物件,但是每個月平均成交7~8間的速度,價格可以守得很穩,等於整年度的上市總供給達144間(60間未賣出,84間已賣出)。

當玉上園銷售速度變成每個月僅成交2~3間,這樣就有發生價格崩壞的可能,因為要在那麼多銷售物件中脫穎而出,實在太困難了,只能用價格去吸引客戶!

而美河市現在就在進行這個過程,大型社區,無論是美河市.玉上園在銷售緩慢下,又有新的潛在物件即將上市時,交易的壓力會在屋主這方。今年度美河市10月前,僅交易掉17間(平均每月交易掉2間),但是10~11月間就交易掉16間(平均每月交易掉8間),當無法改變市場氛圍時,大幅度讓價達17%~18%就是最快取量的方式,也只有這種新中古屋且是大型社區,有辦法讓仲介大幅度渲染這個降價的氣氛。

預計這個降價的狀況還要維持一季左右才有可能減緩,價格才有機會回穩!目前會從兩房面市景先回穩,4字頭的先全面消除就會回到基本盤54~55萬的基本盤。

 

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湯泉一期在這段時間價格穩定,目前表現得比湯泉二期還要穩固。在104年湯泉一期跟湯泉二期的最高價格都個別刷新。三房以下的產品的單價都表現不錯,偶而可以買到50萬以下的單價,但是50萬以上的成交價格才是常態。

相較下來,其實美河市的價格目前因為大量供給被過度低估,如果社區可以接受的話,智偉推薦現在是購買美河市的好買點。

 

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湯泉二期的整體成交價格現在還比園上園來得高,跟美河市差不多。房地產市場其實各社區的價格常常有過度反應的狀況,松隱成交價格突破60萬,附近的美河市變成剩下4~5字頭,湯泉二期也是類似的價格。這個商圈的美河市的價格崩跌,是因為屋主要急著出脫,造成的恐慌賣盤,如果認為未來都是這個價格,智偉只能說太天真了。

 

成交行情探討

大鵬的價格也有微幅的修正單價下修2萬~3萬,看起來沒有很多,不過因為本身單價就比較低些,相當於修正了8%~10%,現在高樓層的成交價等於之前中樓層的成交價格。抓相似的成交狀況來看,相當於回到了102年的成交水平。

結論關於十四張商圈,目前美河市是個極佳的買點,整體社區的評價沒有下修,但是因為屋主急於搶先售出,願意讓價的幅度達17~18%,等於用102年8月之前的價格讓售。過去103年沒有上車的朋友,可以把握這一波,以現在美河市的議價氣氛,平均一個月成交8間左右不是問題,過幾個月供給量抑制在60間上下,其實會發現接下來的屋主議價空間會越來越小。早買不但可以享受到好的價格,又可以有比較多產品可以抉擇。

2015-08-06-181952-63

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