去年完成了很多大大小小的戰役，在年前有空整理一下，很多客戶很喜歡看這種交易的小故事，發覺原來當初自己在洽談的時候發生那麼多事情，有時候僅接到電話，就輕鬆出來簽約了，沒想到業務員在後面那麼辛苦。

去年有大半的時間幾乎是跟跨品牌仲介合作成交，大概佔了我的交易80%左右，我主要銷售成交為主，如果有開發成交就是全泡（自己賣掉自己開發的案件），在房市低落時，很多業務員覺得掌握住買方即可完成交易，但是從去年的幾個案子發覺，開發方的掌握也是很重要的。很多業務員沒有辦法理解現在屋主處於什麼狀況，可能原因是銷售的過程，帶看的次數太少，幾乎沒有互動。

陳先生是網路上的潛水粉絲介紹的客戶，我們從105年1月就在看房子，中間洽談累積很多信任感，在看了四五間房子之後我們就掌握到了會喜歡的房屋類型，所以接下來的配案都很準確，但是….我算了一下，在105年居然洽談失敗了4次！！

第一次是跟同業合作永新街的案子，專約了一陣子，在客戶去看的前幾天被其他品牌破解變成為一般委託。第一次洽談發覺很奇怪，業務員說屋主在澳門無法出來見面談，但業務員掌握的屋主動向跟其他品牌告知買方的地點完全不同！後來才知道業務員專約被破解後，跟屋主的互動降到冰點，幾乎沒有互動，屋主可能也不夠信任該業務員，所以一直找理由拒絕跟業務員碰面。想當然自然是沒有辦法成交。

之後兩次的洽談價格都有些許的差距，因為估算買方手頭的自備款，建議還是嚴守自己設定的金額，避免作超過自己能力的事情，所以都做罷。

最後一次洽談美河市兩房，這次是跟台北市仲介配合，也是類似第一次洽談的事情，專約了九個月，在買方洽談前三四天被破解為一般約，附帶裝潢成交價格不貴，買方出價僅差一點達到屋主的設定要求…，打電話給業務員，又是屋主沒接，心裡一股不安的氣氛迎來，居然又被成交..我們根本就是成交死神，看到什麼案子，做完貸款評估後兩三天去洽談，就被賣掉！

最後可能家人真的急了，去跟同業買了創高價的兩房（至少到現在這個時間點，那個單價還沒有被該社區其他紀錄超越），當下覺得很打擊，懷疑自己幫買方評估貸款，給予建議量力而為，帶看到出價需要花費將近一週時間的作業方式，是否不適合這個產業的生存法則…。

後來陳先生沒有履約，一來是交易後業務員似乎不希望那麼頻繁去現場看屋，讓他感覺不是很舒服 ; 二來，雖然出了價格購買了，但是實際上手頭上的現金沒有那麼充裕，買了恐怕也沒有辦法裝潢屋子到自己滿意的狀態，所以就暫時先租屋，也因此損失了部分違約金。

不久陳先生因為工作位置轉換到其他新北地區，所以我們大概有陣子沒聊房子的事情，僅偶而聊聊旅遊的事情。106年1月我們又開始看房，我們也覺得彼此這樣擇善固執的方式，才是正確的交易方式，這樣的業務員跟買方相處也沒有壓力，於是又繼續密集的看房子，也解除雙方心理的隔閡。

這次我們到了三重蘆洲一帶看房子，我們發覺設定15年的房屋，可能不太適合，15-20年這裡的房屋，管理維護的好像沒有很好，5年內的新中古屋，比較有可能達到當初我們看新店房屋的水準要求。

不過106年三重跟蘆洲這類型的新中古屋，屋主幾乎都是在房市最高點取得，一手購買成本幾乎都在47-55萬，我們106年第一次出價還是失敗，跟屋主大概有70-80萬的價差，但是我們也沒有進一步加價，因為已經出在我們能負擔的刀口上了。但每次失敗，過去的洽談失敗經歷又會浮現，儼然成我們兩個人的惡夢…。

第二次我們到三重的重劃區，陳先生看中的產品很特殊，是社區少有的高樓層退縮戶別，總價也可以負擔，社區管理也很好，之前智偉曾經有接過那邊的案子，覺得不錯，所以就鼓勵他出價試試看。

這次聯絡專員，專員說剛好前幾天當地的同業在洽談，不知道賣掉了沒有？！這句話我聽到會怕了，趕快請專員去確認，還好洽談沒成，我們才有機會當天把屋主約出來談。我們一開始出價1000萬左右，後來調整到1050萬上下，屋主就有想出售的意願，立刻從家裡出來趕來見面。最後洽談了三個多小時才結束，終於完成交易。也結束我們漫長且失敗率最高的一次交易。

也很感謝陳先生的支持，這個交易的過程都很支持我，我們遇到很多屋主掌控度很差的開發專員，造成一次次的交易失敗，他也能夠理性的去區分失敗的原因歸屬。這些失敗的例子也讓我牢記在心，不要成為造成別人銷售困擾的開發業務。