2017年5月~2017年10月份成交行情探討 [大坪林商圈]

2017年就要結束了,有些已經議價到相當成熟價位的案子目前在募集合適的買主,盡量拼在年底完成結案 ; 斡敗的客戶也相當成熟,幾乎看了物件就可以判斷客戶是否有下斡意願,只差在該物件的屋主心態是否正確,只要不要偏離行情就可以一瞬間完成交易。

目前有準買欠缺合適物件的有:

  • 公寓2F~3F,屋齡36~42年,坪數26~32坪,總價1200~1300萬。
  • 園頂A7.A8.B5戶別,6F以上的物件。
  • 兩房具備一套半以上的衛浴。
  • 電梯兩房或是三房,鬧區,格局方正,兩房預算1500萬,三房預算2000萬,距離採買飲食區要在步行3分鐘內,屋齡8~15年內。
  • 套房,主建物+陽台>10坪,有兩面以上的採光面,平面,不要上上下下的錯層空間,有天然瓦斯,預算1000萬。

租房方面有準確客戶的有:

  • 園頂三房,有無車位皆可,預算3萬內。

今年成交的客群多半在2000萬以下的客戶,有不少還來自PTT,以往對於這個來源的客戶不是很喜歡,因為上面的風氣比較仇視仲介,買方基本對業務的信任度是不夠的,常常聽信網友做了一些很弔詭的決策影響到業務洽談的佈局。

今年度卻意外的完成了四筆交易,今年度也學習的同時經營很多B買,慢慢的帶看物件,慢慢的閒聊溝通,在經營3個月左右都陸續開花結果。也慢慢抓到來自這個地方的客源的經營方式,算是有些收穫的一年。

今年學習AI(Illustrator),明年的計畫則是要考不動產經紀人,每年至少給自己一個學習的課題,讓自己在銷售或是開發上能運用的武器越來越多。下半年文章寫得比較少,因為服務的客戶總價下降,但是整體業績明顯有大幅度的提升,意謂著傭收比跟成交件數都大量提升,有時候回到家裡已經直接累攤了,要在學習新東西跟寫文章中撥出時間相當困難,所以也在調整未來寫作的方向中,請大家見諒。

 

  • 上河圖(兩房也破50萬防線,目前兩房47~48萬,三房42~44萬,四房40~42萬)
交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
10608 13/29 2400 52.87 180 41.99
10605 15/29 1878 35.41 180 47.95
10603 25/29 1470 26.83 180 48.08
10603 23/29 2088 48.67 0 42.90
10512 20/29 2180 45.37 180 44.08
10512 25/29 2330 48.67 150 44.79
10512 16/29 2388 43.1 180 51.23

上河圖三四房差不多已經落底,年初成交的兩房跟小三房還持續破盤中,從50~51萬下修至48萬左右,難怪同仁接了沒兩週就立馬成交了。

今年度上河圖三房四房尚未看到觸底反彈的跡象,兩房成交價格比去年下半年還低了5~6%。

 

  • 中興麗池(價格穩健,均價在55~57萬之間)
交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
10607 5/12 1450 25.49 0 56.89
10601 8/12 1400 25.49 0 54.92
10411 3/12 1580 25.49 200 54.14
10403 8/13 2300 36.87 200 56.96

中興麗池價格也是慢慢回穩中,102年5月5F成交1438萬,106年7月成交1450萬,相當於回到102年的程度,社區最高點出現在103年中到104年初,坪數為36.87,最高單價為60.08萬。

中興麗池算很抗跌的產品,修正的幅度不明顯,接近兩年的利空攻擊大概僅下修5%而已,價格很穩健。

 

  • 中興馥
交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
10606 16/20 5230 83.84 440 57.13
10604 13/20 5445 87.4 400 57.72
10601 16/20 4850 82.45 400 53.97
10509 9/20 4752 83.82 440 51.44
10509 10/20 4400 83.83 220 49.86
10412 15/20 5880 83.84 440 64.89

今年度高總價的產品價格慢慢站穩,像是前面文章提到的長虹峰華.碧潭有約明顯成交單價都高出5%以上,對照年初交屋的16F只剩下53.97萬,經過5個月後價格明顯上揚5.9%。

 

  • 力麒雙星
交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
10610 5/24 2468 41.73 200 54.35
10608 18/24 2618 43.79 200 55.22
10605 20/24 3200 51.76 200 57.96
10505 19/24 2480 43.8 0 56.62
10501 9/24 2630 42.72 200 56.88
10408 17/24 2650 43.79 200 55.95

力麒雙星的價格沒有太大的起伏變化,在微小的區間內波動。目前看來看去,大坪林坪數大的物件不抗跌,屋齡太老舊的也不太抗跌,力麒雙星算是少數老大樓價格表現卻很穩健的特例。

 

  • 康和春秋
交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
10609 15/25 845 15.06 0 56.11
10606 3/25 760 14.81 0 51.32
10508 3/25 1800 38.48 0 46.78
10507 7/25 2300 37.88 180 55.97
10505 25/25 1420 24.06 0 59.02
10505 15/25 1570 22.61 180 61.48
10503 18/25 680 14.77 0 46.04

價格波動很大,這類型的社區讓消費者跟業務員有點無所適從,不過大概可以看得出來價格慢慢穩定中。不只康和春秋有這個現象,捷運新公館.捷和創世紀,單價落差也都很大,業務員在銷售時,應該相當傷腦筋,在房市相對不熱絡的現在,可以想見,客戶出價都是參考最低價或是次低價開始斡旋起。

 

  • 捷和創世紀
交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
10610 12/24 918 15.76 0 58.25
10504 10/24 1250 24.91 0 50.18
10406 8/24 1000 17.62 0 56.75
10403 18/24 1300 21.97 0 59.17
10311 11/24 1250 18.66 0 66.99

捷和創世紀為中興路三段三棟大樓中,整體價格相對比較穩健,均價較高的產品。

 

  • 捷運新公館
交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
10609 7/24 449 9.09 0 49.39
10608 14/24 1278 22.03 0 58.01
10607 4/24 1045 19.49 0 53.62
10604 7/24 1045 20.89 0 50.02
10604 4/24 1688 30.9 0 54.63
10602 11/24 460 7.69 0 59.82
10511 22/24 1590 32.45 0 49.00
10509 20/24 1328 27.59 0 48.13
10509 23/24 1238 22.08 0 56.07

19~22坪的成交價格趨於穩定,套房型產品價差則是很大,50~60萬接近10萬單價的價差,裝潢的好壞對購買總價影響很巨大。整體是趨於穩定中。高樓層有4米2空間坪效,所以價格比較高些,近期我們成交一間62-63萬的特殊產品。

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