【札幌房地產特輯 ③】租賃管理跟成本

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前面兩篇簡單介紹札幌的房地產資訊,現在要介紹租賃管理公司,在台灣就是我們所謂的『物業管理公司』。由於投資方面主要是賺取每年的收租投報,所以找到個合適的管理公司是很重要的,可以減少房屋空在那邊的閒置成本浪費。

跟管理公司購買房子後,他們會幫你處理收租以及招租的事宜,租金部分可能一季.半年,或是一年一次匯款到您指定的戶頭,要每個月匯款也是可以,只是電匯也會產生成本,頻率不要太頻繁比較省些。

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招租的問題不大,因為日本的民族性,有些家庭一輩子都在租屋,跟我們的購屋習性比較不同,選擇在交通機能方便的區域,其實空閒的時間不會很久,通常在一週內都可以出租出去。交給管理公司,他們會處理稅金跟租客的生活大小問題,然後僅需要在招租成功時,支付一個月的租金即可。

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購入的成本,幫大家介紹一下,以上面的例子來看,購屋的總價380萬日幣,中間會產生『印花稅』.『移轉登記費用』.『房屋取得稅』.『固定資產稅』.『火災保險』,跟台灣買房子的狀況差不多,約20萬左右費用,相當於佔總購買成本400萬約5%左右的比例。

Redhorse 經手的中古屋物件,扣除每年的維持費用,實際投報率都有在7%以上。

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日本的中古屋屋況維持得很好,因為除了社區收取的管理費之外,每年屋主都要另外繳交修繕備用金,這樣每年都可以定期做大樓外觀的修繕,即便屋齡已經達25~35年,從外觀也不會看起來很老舊喔!

出售部分類似我們的房地合一稅,持有時間在5年之內,轉讓的獲利需要繳交30%的所得稅,超過5年,則是15%。我們是1年內,繳交獲利45%,2年內,繳交獲利的35%,2~10年則是20%,10年以上15%。

由於價格很平穩,所以跟管理公司詢問後的結果,通常屋主在這個部分是賺不到多少錢,也繳納不到什麼稅。

 

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目前台灣人購入日本房地產,主要還是現金交易居多,總價也不高,500萬內的日幣,相當於125萬左右的台幣,大部分工作超過4年以上的族群是拿得出來投資的。

上面簡報【 18 】講的不動產所得稅類似我國的房屋持有稅-房屋稅,需每年繳納。札幌的投資相對於新加坡.柬埔寨來說,比較穩健,雖然風險較小,但是也少了資本利得大幅度提升的可能。

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在2015年6月28日(週日)Redhorse 將會在台北舉行一場不動產投資說明會。位置會在台北福華大飯店 4樓 406會議室,免費,採預約制,僅接受30位客戶預約,有興趣的朋友歡迎來信或是來電預約。

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