【札幌房地產特輯 ②】房地產投資訊息

上次介紹了札幌地區的基本介紹,整理了手上的合作伙伴的資訊,有一些房地產的投資相關資訊可以給有興趣的朋友參考看看。

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跟在台灣投資一樣會面臨『空屋』問題,造成不動產沒有辦法產生金流,資產閒置。或是『價格下跌』問題,這點應該是大家最在乎的,會直接造成最大的投資損失。其他還有『租金下跌』.『建築物老化的問題』.『災害』等問題。

“空屋問題”以及”租金下跌”影響比較不大,通常選擇比較好的地段,配合上優良的租賃管理公司,閒置的時間通常都會在一週之內,畢竟日本人跟我們民族性有明顯的不同,租一輩子也是常有的事情,跟我們有土斯有財的觀念不同,有沒有房子也不會是否婚姻順利進行的重要因素。

另外價格部分中古屋市場的價格波動不大,要從中賺取資本利得,也就是我們所謂的『價差』,不容易。老化的問題也不大,因為日本的房屋每年都有提撥基金去做定期的修繕,所以即使是30年的屋齡也比台灣同年齡的房屋屋況好上很多,當然也會使投資者的持有成本相對提高些。

“災害”部分就是藉由火災地震保險去分散風險。

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主要投資,我們比較會建議投資中古屋,因為新建的房屋,跟我們國內的二手汽車市場有些類似,在交屋到第一手屋主手上時,就會開始跌價,跌到三成左右差不多就會慢慢價格穩定。如果站在投資的角度來看,這種產品如果不是自己要使用,絕對不建議購入,因為光價差的損失就得需要用更長期的租金收入回收。

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選擇標的可以參考房屋的Location,機能越方便的地方,潛在租客越多,閒置的時間越短。另外反應在房屋的價值上面就是”管理”,可以參考過去社區每年的修繕狀況跟提撥的修繕備用金多寡來看,社區的管理用心程度。

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後面有提到如果比較懶得一直去找尋標的投資,那你就投資1~3個房屋,然後每年固定收租,領取固定10%左右的投報率(單利); 或是可以把收到租金再去投資下個房屋,再賺取新的租金報酬,就是我們以前學的『複利原子彈』的概念,可以選擇利滾利,或是只要單一收租然後拿收租的租金去日本旅遊遊玩,端看個人投資態度。

再下一篇我們會完整介紹完畢札幌不動產,對日本海外投資有興趣的朋友可以聯絡智偉,6/27 Redhorse 在台北會辦理30人席次的座談會,有意願參加座談的朋友請聯絡我,謝謝。

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